Guide LMNP Paris

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre aux particuliers la possibilité de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. 

Définition et cadre du statut LMNP

Ce cadre juridique est destiné aux particuliers qui ne font pas de la location meublée leur activité principale. À Paris, où la demande locative est élevée, le statut LMNP offre une opportunité intéressante pour optimiser la rentabilité des investissements immobiliers. En plus des avantages fiscaux comme l’amortissement du bien et la déduction des charges, ce statut permet également une gestion simplifiée grâce à des obligations légales allégées.

Conditions d’éligibilité pour louer en meublé

Pour être éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le propriétaire doit louer un bien meublé sans que cette activité soit considérée comme professionnelle. 

Cela signifie que les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du propriétaire. Il est par ailleurs nécessaire de choisir le régime fiscal approprié pour déclarer ces revenus, soit le régime micro-BIC, soit le régime réel.

En outre, le propriétaire doit être une personne physique et ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. 

Dans le cas contraire, l’activité sera requalifiée comme exercée à titre professionnel, et le propriétaire sera automatiquement reclassé en Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Les démarches pour obtenir le statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est nécessaire d’effectuer certaines tâches administratives. Tout d’abord, il faut réaliser un achat immobilier neuf ou ancien destiné à la location. 

Tout d'abord, vous devez déclarer le début de votre activité LMNP en ligne. L'immatriculation doit être effectuée sur le portail de l'INPI dans les 15 jours suivant le démarrage de l'activité. Vous devrez y préciser le régime d'imposition choisi (régime micro-BIC ou régime réel). Une fois cette démarche accomplie, vous recevrez un numéro SIRET, indispensable pour vos déclarations fiscales en tant que loueur meublé non professionnel.

Choisir entre immobilier classique et résidences de services

L’immobilier classique offre généralement plus de liberté et de contrôle sur le bien, mais nécessite une gestion active de votre part.

En revanche, les résidences de services allient la tranquillité d'une gestion locative déléguée à un professionnel et la sécurité d'un bail commercial, offrant ainsi aux investisseurs un placement immobilier serein.

Les résidences de services sont conçues pour répondre aux besoins spécifiques de certains particuliers en facilitant leur accès au logement et en proposant différents services collectifs et para-hôteliers.

Les résidences de services en LMNP sont : 

• Les résidences pour étudiants
• Les résidences seniors
• Les EHPAD
• Les résidences de tourisme
• Les résidences d’affaires

Le choix dépendra de vos objectifs financiers, du niveau d’implication souhaité et de vos besoins spécifiques. 

Les équipements essentiels pour une location en LMNP

Pour garantir le succès d’une location en LMNP, il est impératif de fournir des équipements essentiels aux locataires. Le logement doit comporter un mobilier confortable et fonctionnel incluant lit, table, chaises et rangements. La cuisine doit être équipée d'appareils électroménagers de base comme un réfrigérateur, des plaques de cuisson et un four.

Une connexion internet, une télévision et une machine à laver ajoutent une valeur considérable au bien. Des éléments de sécurité comme des détecteurs de fumée et un système de verrouillage fiable sont indispensables pour assurer la sécurité des locataires.

Pourquoi investir en LMNP à Paris?

Paris attire chaque année des millions de visiteurs et d’étudiants, garantissant une demande locative élevée et constante. De plus, les loyers perçus sont souvent plus élevés en location meublée que pour une location nue, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement. 

Une des villes étudiantes les plus attractives au monde

Avec ses universités renommées comme la Sorbonne et Sciences Po, ainsi que ses nombreuses autres écoles prestigieuses, Paris attire des étudiants du monde entier. La capitale propose une vie culturelle riche et diversifiée, des musées aux théâtres en passant par les cafés littéraires. Un réseau de transports en commun efficace facilite les déplacements, rendant la vie étudiante encore plus agréable.

Un pôle économique de premier plan

Paris abrite de nombreuses entreprises internationales et joue un rôle crucial dans les secteurs de la finance, du commerce et de la technologie. Avec des infrastructures modernes, Paris attire des investisseurs du monde entier. La capitale continue de s’affirmer comme un moteur économique incontournable en Europe et dans le monde.

Une localisation stratégique au cœur de l’Europe

Grâce à son réseau de transports bien développé, comprenant des aéroports internationaux, des lignes de train à grande vitesse et des autoroutes modernes, Paris est facilement accessible depuis les principales capitales européennes. Cette position géographique privilégiée renforce l’attractivité de Paris en tant que hub global, facilitant les collaborations transfrontalières en stimulant l’innovation.

Une destination touristique incontournable

La ville lumière est célèbre pour ses monuments emblématiques tels que la tour Eiffel, la cathédrale Notre-Dame ou le Louvre. Les charmants quartiers parisiens, tels que Montmartre et le Marais, offrent une expérience authentique de la vie parisienne. De plus, Paris est réputée pour sa gastronomie exquise et ses boutiques de luxe. Paris reste la destination préférée des voyageurs du monde entier.

Comment calculer la rentabilité d’une Location Meublée Non Professionnelle dans la capitale?

Tout d’abord, évaluez les revenus locatifs annuels en multipliant le loyer mensuel par douze. Ensuite, soustrayez les charges annuelles, y compris les frais de gestion, les taxes foncières et les assurances. Divisez ce résultat par le coût total de l’investissement immobilier, y compris le prix d’achat du bien et les éventuels frais de notaire. Enfin, multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage de rentabilité. Ce calcul précis permet de déterminer la viabilité financière de votre investissement.

Conseils pour réussir un investissement LMNP à Paris

Pour réussir un investissement LMNP à Paris, privilégiez des biens immobiliers de qualité et bien placés pour attirer des locataires fiables. 

Les meilleurs quartiers parisiens pour un investissement LMNP rentable

Paris regorge de quartiers attractifs, Le Marais, avec son charme historique et ses boutiques branchées. Saint-Germain-des-Prés, célèbre pour ses cafés littéraires et ses galeries d’art. Montmartre, connu pour son ambiance bohème et ses vues imprenables sur la ville. Le Quartier latin, avec ses universités et sa vie étudiante animée, représente une opportunité très intéressante pour la location meublée. Chaque quartier offre des atouts uniques, rendant Paris attrayante pour différents profils d’investisseurs.

Quel type de bien privilégier pour une LMNP à Paris?

Pour une activité de location meublée, il est souvent judicieux de privilégier un studio ou un petit appartement. Ce type de bien présente plusieurs avantages, notamment une demande locative élevée due à la forte concentration d’étudiants et de jeunes actifs dans la capitale.

Ils offrent également un bon rendement locatif compte tenu du prix au mètre carré à Paris. Choisir ce type de bien pour une LMNP permet d’optimiser la rentabilité tout en minimisant les risques.

Négocier les meilleures conditions de financement

Kaufman & Broad travaille en partenariat avec CAFPI qui, en tant que courtier en prêt immobilier, peut vous offrir un avantage concurrentiel, grâce à leur expertise et leurs relations avec les institutions financières.

En utilisant notre simulateur de prêt, vous pouvez optimiser vos conditions de financement et réaliser votre projet immobilier dans les meilleures conditions possibles. 

Aménager son bien pour séduire les locataires

Pour séduire les locataires, il est essentiel d’aménager son bien en respectant les exigences légales. Un mobilier moderne et fonctionnel, ainsi qu’un équipement de qualité, attire davantage les potentiels locataires.

En veillant à ce que l’appartement soit bien agencé et décoré avec goût, vous augmentez non seulement son attrait, mais également sa valeur locative. Créer un environnement confortable et accueillant peut répondre aux attentes des locataires tout en respectant les normes en vigueur.

Simplifier sa vie de bailleur avec la gestion locative

Vous pouvez vous occuper vous-même de la location, mais opter pour une gestion via une plateforme en ligne permet de centraliser toutes les tâches administratives, de la collecte des loyers à la gestion des réparations.

Faire appel aux services d’une agence locative professionnelle garantit une gestion rigoureuse et conforme aux réglementations en vigueur. Kaufman & Broad a opté pour un partenariat avec Foncia et Cytia, des spécialistes de la gestion locative. Les propriétaires bailleurs peuvent ainsi bénéficier d’une solution clé en main pour déléguer efficacement la gestion de leurs biens immobiliers. 

Les avantages fiscaux et atouts du LMNP à Paris

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel à Paris présente de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs. 

Comprendre les régimes fiscaux LMNP

Il existe principalement deux types de régimes fiscaux particulièrement intéressants en LMNP. 

Le régime réel d’imposition

Amortissement de la propriété : L'un des principaux avantages du régime réel est la possibilité d'amortir la valeur de la propriété immobilière, ce qui permet de réduire significativement la base imposable.

Découvrez le fonctionnement de l'amortissement en LMNP.

Le régime micro-BIC

Réduction forfaitaire de 50% : Le régime micro-BIC vous offre une réduction forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Cela signifie que seule la moitié de vos revenus locatifs annuels est imposable. Pour les meublés de tourisme classés, la réduction forfaitaire est également de 50% avec un plafond de 77 700€. En revanche, dans le cas d’un meublé de tourisme non classé, la réduction est de 30% avec un plafond de revenus annuel fixé à 15 000€.

Facilité administrative : Comparé au régime réel, le régime micro-BIC est plus facile à administrer. Il n'est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée ni de recourir à un expert-comptable.

Il est à noter que ce régime fiscal ne peut être choisi que si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700€.

Récupération de la TVA immobilière

Investir dans une résidence de services offre un avantage financier notable : la possibilité de récupérer la TVA. En effet, lorsqu’on place son argent dans une résidence avec services dans le cadre d’une LMNP, le coût d’achat du bien inclut une TVA de 20%.

Pour bénéficier du remboursement de la TVA, trois conditions doivent être remplies :

• Acheter un bien immobilier neuf auprès d’un promoteur.
• Le bien immobilier doit se trouver dans une résidence qui propose au moins 3 prestations para-hôtelières. Cela peut être le petit-déjeuner, l’accueil, un service de ménage ou la fourniture du linge de maison.
• L’investisseur doit s’engager à louer son bien durant au moins 20 ans.

Une fois votre investissement immobilier finalisé, plusieurs démarches administratives sont à effectuer pour obtenir le remboursement de la TVA. 

Vous devrez notamment vous immatriculer en tant que loueur en meublé, demander un numéro de TVA et remplir le formulaire n°3519 de demande de remboursement de crédit de taxe. En joignant les documents nécessaires (acte de vente, bail commercial...), vous pourrez obtenir le remboursement de la TVA. Le délai varie de 15 jours à 6 mois.

Transmission de votre patrimoine immobilier facilitée

La transmission de votre patrimoine immobilier peut être facilitée en LMNP. Ce régime fiscal offre une réduction de la fiscalité et une simplification des démarches administratives.

En optant pour la LMNP, vous pouvez également bénéficier d'amortissements comptables qui augmentent la rentabilité de vos biens tout en préparant efficacement leur transfert à vos héritiers. 

Exonération de la plus-value sous conditions

L'exonération de la plus-value sous conditions permet aux contribuables de bénéficier d'une réduction ou d'une suppression de l'impôt sur les gains réalisés lors de la vente d'actifs. 
Pour en profiter, certaines conditions strictes doivent être remplies, telles que la durée de détention de l'actif, le type d'actif concerné, et parfois des critères liés à la situation personnelle du vendeur. Ce dispositif vise à encourager l'investissement à long terme et à soutenir certains secteurs économiques.  

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à Paris offre une opportunité unique d'investir dans un marché immobilier dynamique et lucratif, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux attractifs. Que vous soyez attiré par l'immobilier classique ou les résidences de services, ce guide a pour but de vous fournir toutes les informations nécessaires pour faire un choix éclairé et maximiser la rentabilité de votre investissement.

Nos conseillers en immobilier neuf restent à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement LMNP

Projet de Loi de Finances 2025 : ce qui risque de changer pour le LMNP

Attention, des modifications du statut LMNP pourraient être adoptées prochainement. Dans le cadre du Projet de Loi de Finances, qui devrait être promulgué en décembre 2024 pour une entrée en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2025, le régime du LMNP est susceptible d’évoluer.

Deux points sont à surveiller particulièrement :

• Hausse de l’imposition sur la plus-value à la revente.
• Réduction des avantages fiscaux pour les locations saisonnières de type Airbnb.

Ces changements pourraient impacter la rentabilité des investissements LMNP.