Qu’est-ce qu’un investissement dans un local commercial ?
Un investissement dans un local commercial consiste à acheter les murs d’un commerce, qui sera ensuite exploité par un commerçant. Contrairement à l'immobilier résidentiel, l'investissement dans un local commercial se concentre sur la rentabilité locative et la sécurisation des revenus grâce à des baux plus longs et stables. L’emplacement joue un rôle crucial, car il influence directement la valeur et la rentabilité du bien. Ce type d’investissement est particulièrement attractif en raison de sa rentabilité supérieure et de la sécurité qu'il offre, avec moins de risques d'impayés et une plus grande flexibilité dans la gestion des baux.
À qui s’adresse le bail commercial ?
Le bail commercial s’adresse principalement aux commerçants, artisans, et industriels qui exploitent une entreprise dans un local dédié à une activité commerciale, industrielle, ou artisanale. Ce type de bail peut également concerner les professionnels libéraux et les associations sous certaines conditions spécifiques.
Les avantages d'investir dans un local commercial
Une rentabilité supérieure
Investir dans un local commercial, c’est faire le choix d’une meilleure rentabilité : 4 à 8 %*, soit le double d’un logement locatif. Le prix d’un commerce se calcule différemment de celui d’un logement. La plus-value est souvent moins élevée à la sortie, offrant ainsi un rendement plus fort. La location d’un local commercial vous permet également de mettre plus de dépenses à la charge du locataire : taxe foncière, travaux d’entretien…
Un placement sécurisé
Investir dans des locaux commerciaux offre une meilleure sécurité. En effet, un bail commercial est conclu pour une durée plus longue et fonctionne par tranches de 3 ans : 3, 6 puis 9 ans. Ainsi, une fois le local loué, l’investisseur a l’assurance d’avoir un revenu régulier. Les impayés de loyers sont plus rares et plus faciles à récupérer que dans le cadre d’un bail d’habitation. Les locataires, étant professionnels, sont moins protégés que les occupants d’un logement. Le locataire d'un local commercial a donc intérêt à honorer son dû puisqu'en tant que titulaire d'un fonds de commerce, il est tenu de respecter le bail. En cas de défaut de paiement, la valeur du fonds (le capital du commerçant) pourra être diminuée.
De plus, vous pouvez déduire vos charges des loyers perçus lors de votre déclaration d’impôts.
Le local commercial, un investissement stable
Le marché du local commercial est dynamique, avec une forte demande locative dans les secteurs les plus prisés. Les banques sont d’ailleurs plus enclines à accorder un prêt pour financer un local bien placé, avec vitrine et fort potentiel d’attractivité.
Avec une rotation moindre que dans la location de logements, investir dans des locaux commerciaux vous offre une meilleure stabilité. En effet, le bail 3-6-9 et l’attachement du commerçant à sa clientèle permettent de limiter le turnover.
Un marché confidentiel
Un local professionnel est un type de placement différent des habitations. Tout d’abord, l’offre de commerces est plus réduite que celle des logements, tout en comptant une demande élevée. Le calcul du prix d’un local, par ailleurs, diffère de celui des logements. Au-delà d’un prix moyen au m², il tient surtout compte de la rentabilité du commerce, à savoir le montant du futur loyer. L’emplacement est primordial pour définir ce dernier : proche des transports, dans le centre-ville, en zone piétonne. Si vous restez à l’affût de la vie commerciale de votre ville, vous pouvez réaliser une très bonne affaire.
Diversifier son portefeuille d'investissement
L'investissement dans l'immobilier commercial permet de diversifier son portefeuille d'investissement. En effet, en ajoutant des biens immobiliers commerciaux à votre portefeuille, vous répartissez vos investissements sur différents secteurs et types de biens, ce qui peut contribuer à une meilleure résilience en cas de fluctuations économiques.
Avoir une diversité d'actifs dans votre portefeuille peut également offrir des avantages en termes de gestion des risques et de rendement global. En ajoutant des locaux commerciaux à votre stratégie d'investissement, vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires et d'une protection accrue contre la volatilité des marchés.
Profiter d’un potentiel de valorisation et d'appréciation à long terme
Investir dans un local commercial offre un potentiel de valorisation et d'appréciation à long terme. En choisissant un emplacement stratégique avec un fort potentiel de développement, vous pouvez voir la valeur de votre investissement croître au fil du temps. Les quartiers en plein essor, les zones bien desservies et en forte demande peuvent offrir des opportunités d'appréciation significative de la valeur de votre bien.
De plus, en entretenant et en améliorant votre local commercial, vous pouvez augmenter sa valeur intrinsèque et attirer des locataires de qualité, ce qui peut se traduire par des revenus locatifs plus élevés et une valorisation accrue de votre actif. En investissant dans un local commercial, vous pouvez donc envisager un enrichissement durable de votre patrimoine immobilier.
Comment réussir son investissement dans un local commercial ?
L’emplacement, critère idéal pour acheter un local
L’emplacement est un critère essentiel lors de tout achat immobilier. Cela est d’autant plus capital dans l’immobilier commercial. En effet, la valeur d’un commerce est corrélée à sa situation géographique.
Lors de votre recherche, veillez donc à privilégier les biens dans les rues passantes, piétonnes et / ou proches de points de passage stratégiques. La proximité d’arrêts de transports en commun, d’autres commerces, d’un cinéma, d’un bureau de poste ou de tout autre point d’intérêt favorise le passage. Une bonne visibilité du magasin assure au commerçant un chiffre d’affaires pérenne, et par conséquent une régularité de paiement des loyers.
Les caractéristiques à privilégier
Certains aspects d’un commerce le rendent à la fois plus attractif et plus valorisable en cas de revente. Dans l’immobilier commercial, les biens atypiques sont moins prisés que les locaux rectangulaires ou carrés, de plain-pied, où tout l’espace est exploitable.
De plus, une vitrine est un élément clé à prendre en considération : plus celle-ci est grande, plus le bien est attractif. Il en est de même pour la présence des équipements spécifiques à certains types d’activités, comme un conduit d’extraction pour les restaurants.
Ne négligez pas non plus les détails qui font la différence, comme les dispositifs de sécurité (grille, alarmes, coffre…), l’accès PMR, le bilan énergétique, la présence d’un stationnement…
Évaluer de la rentabilité du local
Un investissement dans un local commercial implique souvent des objectifs de rentabilité. Dans certains secteurs, comme le centre des grandes villes, les prix d’achat des commerces sont très élevés. Malgré des loyers conséquents, la rentabilité n’est pas maximale : l’achat de tels locaux représente surtout un investissement patrimonial, avec un fort potentiel de plus-value.
Si vous souhaitez privilégier le rendement locatif, préférez des locaux dans des villes moyennes de province ou dans des quartiers en plein essor. N’hésitez pas à effectuer une simulation de rentabilité locative en comparant des locaux similaires par ville et par quartiers.
Vous pouvez également investir dans un commerce déjà occupé, ce qui vous permet de connaître le loyer et le rendement annuel du local.
Quelles formes juridiques pour acheter un local commercial ?
L’achat direct d’un local professionnel
Vous faites l’acquisition du local à votre nom, comme vous achèteriez un logement. Que vous le financiez comptant ou par un prêt immobilier, celui-ci entre dans votre patrimoine personnel.
L'investissement via une SCPI
Si vous ne souhaitez pas vous encombrer avec la gestion du bien, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une solution à envisager. Cette société acquiert des actifs immobiliers pour les louer. Vous lui achetez des parts et percevez un rendement net, souvent sous la forme de dividendes. La société s’occupe de toute l’administration du bien, des baux commerciaux et de la recherche de locataires.
Investir dans une SCPI vous offre une belle rentabilité et de la sécurité, même si elle ne permet pas de réduction d’impôts.
Les démarches pour investir dans un local commercial
Les étapes d’un achat de local commercial
La première étape à réaliser consiste à définir le type de local commercial pour investir : un restaurant ou une boutique, par exemple. Souhaitez-vous un commerce libre ou occupé ? Ce premier filtre vous permettra d’affiner votre recherche.
Suivant vos objectifs de rentabilité et de valorisation, vous pouvez ensuite délimiter les quartiers les plus pertinents. N’hésitez pas à faire une étude de marché locale et à comparer les différents loyers pour des commerces équivalents…
Vous pouvez ensuite entamer les démarches juridiques pour investir, en direct ou via une société. Il est préférable de se faire accompagner par un professionnel pour obtenir les meilleures conditions fiscales.
Investissement local commercial : les obligations légales
L’acquéreur d’un local commercial est soumis à certaines obligations spécifiques. En effet, vous êtes dans l’obligation de réaliser un bilan DPE (Diagnostic de Performance Energétique) si vous souhaitez louer votre commerce. Si celui-ci est situé dans une zone à risques, définie par arrêté préfectoral, vous devez également fournir au futur locataire un état des risques naturels et technologiques. Ces documents sont à joindre au contrat de bail.
En suivant quelques règles clés, un local professionnel constitue une opportunité de placement rentable, sûre et fiable. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose une sélection de locaux neufs parfaitement agencés, attractifs et situés dans des emplacements stratégiques. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure et faire ainsi le meilleur choix pour votre investissement immobilier.
Kaufman & Broad
