La hausse des taux du crédit immobilier est-elle terminée ?

Taux d’emprunt immobilier : principe et tendances actuelles

Les différents types de taux de crédit

• Le taux fixe : le pourcentage reste constant tout au long de la durée du prêt, peu importe l’évolution des taux moyens. Les mensualités restent les mêmes, ce qui offre une stabilité et une sécurité aux emprunteurs. 
• Le taux variable : souvent indexé sur un taux de référence, il varie en fonction des conditions du marché financier. Les mensualités à rembourser fluctuent donc elles aussi. Pour contrer le risque d’une flambée des taux, il est possible d’avoir recours à un taux capé, qui plafonne le taux du prêt souscrit à un pourcentage maximal.
• Le taux mixte : comme son nom le laisse supposer, ce type de taux implique une période initiale de remboursement à taux fixe, suivie d'une période à taux variable.

Taux du crédit immobilier actuel : stabilisation fin 2023

Après deux ans de remontée des taux de crédit immobilier, ces derniers ont cessé leur envolée. Mieux encore, les professionnels du secteur ont noté leur stabilisation en cette fin d’année, confirmant l’évolution encourageante des mois précédents. 
Le pourcentage moyen du taux du crédit immobilier en décembre 2023 s’élevait ainsi à 4% pour les prêts de 15 ans, 4,2% pour les prêts de 20 ans et 4,5% sur les prêts de 25 ans. 
Bien que les pourcentages restent élevés, cette stabilisation pose un contexte plus favorable à l’investissement immobilier.

Les facteurs qui impactent les taux de prêt immobilier

La mensualisation du taux d’usure

Le taux d’usure constitue le taux maximal auquel une banque peut accorder un prêt immobilier. Celui-ci est fixé par la Banque de France pour éviter un surendettement des emprunteurs. À l’origine, ce plafond est défini de manière trimestrielle selon le calcul suivant : le taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, auquel on ajoute 1/3 dudit taux. 
Face à la hausse des taux d’intérêt du crédit immobilier en 2023, le taux d’usure a été calculé de manière mensuelle jusqu’au mois de décembre. Cette réforme a offert aux établissements bancaires une marge suffisante pour ajuster leurs taux de crédits comme elles le souhaitaient.

Crédit immo : taux bancaires plus favorables aux emprunteurs

Avec une plus grande latitude pour fixer leurs taux d’emprunt immobilier, les banques ont accordé plus facilement des prêts aux emprunteurs solvables. Elles ont également proposé des taux plus compétitifs, qui permettent d’accepter un plus grand nombre de dossiers. Les ménages les plus modestes, à qui l'on proposait souvent des pourcentages trop élevés, ont donc vu une amélioration de leur pouvoir d’achat.

Un assouplissement de l’accès au crédit

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a annoncé des mesures favorables à l’accès au crédit, afin de fluidifier le marché immobilier. 

• La première est d’étendre la durée des prêts à un maximum de 27 ans pour les emprunteurs qui financent un logement ancien. La condition à respecter est de réaliser des travaux dont le montant représente environ 10% du prix du bien. 
• La deuxième mesure consiste à exclure les intérêts des prêts relais du calcul du taux d’endettement. 
• La troisième est d’accorder aux banques une plus grande flexibilité pour déroger aux règles qui régissent l’accès au crédit. Par exemple, certains établissements ont choisi de lever les critères de revenu minimum ou de montant maximum de financement. 

Ces mesures dérogatoires s’ajoutent à celles déjà prises en faveur du prêt immobilier locatif. Pour rappel, elles permettent un pourcentage plus élevé d’investisseurs locatifs pouvant déroger au taux maximum d’endettement et de durée du crédit.

Comment négocier un meilleur taux de prêt immobilier ?

Plusieurs facteurs peuvent vous permettre d’obtenir un meilleur taux de crédit pour l'achat d'une maison ou d'un appartement :

Une stabilité financière

Le premier réflexe d’une banque est de vérifier votre solvabilité, afin de s’assurer de votre capacité financière à rembourser votre emprunt. Une situation stable va augmenter vos chances d’obtenir le meilleur taux pour un crédit immobilier et se traduit de différentes manières : 

• La présence d’un apport personnel, d’au moins 10% du prix de vente, démontre que vous savez épargner et pourrez régler différents frais liés à la vente (frais d’assurance, de dossier, de notaire…)
• Une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers, par exemple en CDI.
• Une bonne gestion de vos comptes, démontrant une absence de découvert, d’impayés, de rejets de prélèvements…

Un taux d’endettement limité

Le taux d'endettement maximum étant fixé à 35%, une banque refusera de vous accorder un prêt qui vous placerait en surendettement. Pour ne pas fragiliser votre dossier, mieux vaut solder tous les crédits en cours que vous pourriez avoir.

Réaliser une simulation de crédit immobilier

Une simulation de prêt immobilier présente un double avantage : estimer la faisabilité de votre projet d’investissement et estimer le taux d’emprunt dont vous pouvez bénéficier. Un bon outil inclut divers éléments de calcul comme le montant de votre apport, le prix de vente du logement, la durée d’emprunt… Vous pourrez ainsi ajuster votre projet de manière plus réaliste.

Faire appel à un courtier

Se faire aider par un professionnel vous permet d’obtenir un financement dans des conditions optimales. En effet, un courtier vous aide à négocier les meilleurs taux de crédit immobilier auprès des banques, à négocier votre assurance emprunteur et à vous faire gagner du temps.

Investir dans le neuf face aux taux du crédit immobilier

L’immobilier neuf vous permet de bénéficier de certains assouplissements et de mécanismes avantageux. Le contexte de stagnation des taux d’emprunt immobilier est donc très favorable à un achat de logement neuf.

Optimiser son investissement locatif : Pinel, LMNP

• La loi Pinel est un dispositif de réduction d'impôts qui permet d’optimiser un achat de logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement). Il prendra fin le 31 décembre 2024. Le montant économisé varie selon la durée totale de location (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif pose des conditions comme l’emplacement du logement dans une zone éligible Pinel A bis, A ou B1, un plafonnement des loyers ou une location minimale de 6 ans. 
• Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet un abattement sur les revenus locatifs d'un logement loué meublé. Il est réservé aux propriétaires-bailleurs particuliers, qui investissent aussi bien dans le parc privé que dans des établissements de services (résidences étudiantes, EHPAD…)

Souscrire à des prêts aidés

Certains prêts avantageux sont disponibles pour aider les foyers modestes à financer l’achat de leur résidence principale. Le plus connu d’entre eux est le PTZ (Prêt à Taux Zéro), un prêt sans intérêt avec mensualités différées. Il vous aide à financer votre logement jusqu’à 40% de son montant, sous conditions de revenus.

Le recul de la hausse des taux de crédit immobilier se confirme, laissant entrevoir une relance du marché. Dans ce contexte d’éclaircie, investir dans l’immobilier neuf vous fait bénéficier de différents avantages d’optimisation fiscale. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose de nombreux logements éligibles Pinel, PTZ, LMNP. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir un accompagnement sur mesure, afin de bénéficier des meilleures conditions d’emprunt.