Guide LMNP Marseille

Ce statut permet de louer des biens immobiliers meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Définition de la LMNP

La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un régime fiscal français destiné aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés. Ce statut permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment en matière d’amortissement et de déduction des charges. 

Les conditions pour devenir loueur meublé non professionnel

Tout d’abord, les revenus annuels générés par cette activité ne doivent pas excéder 23 000 euros ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. De plus, le bien loué doit être meublé avec un minimum d’équipements essentiels, comme des meubles, des appareils électroménagers et des ustensiles de cuisine

Les démarches pour obtenir le statut LMNP

Le Loueur en Meublé Non Professionnel doit déclarer son activité en ligne via le formulaire P0i (Cerfa 11921*05) sur le portail de l'INPI. À ce moment-là, il faut choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel pour la déclaration des revenus locatifs. Une fois la déclaration validée, un numéro SIRET est attribué.

Il convient de tenir une comptabilité rigoureuse et de déclarer les revenus locatifs tous les ans à l’administration fiscale. Ces étapes permettent de bénéficier des avantages fiscaux liés au statut LMNP.

Immobilier classique ou résidence de services : quelles différences ?

L’immobilier classique englobe les biens résidentiels tels que les appartements et les maisons. Les revenus proviennent généralement de la location à long terme ou de la revente. Le propriétaire a plus de flexibilité pour ajuster les loyers, choisir ses locataires, ou modifier l'usage du bien (par exemple, passer à la location non meublée ou vendre le bien).

En revanche, les résidences de services, comme les résidences pour étudiants ou seniors, offrent des services additionnels tels que le ménage, la restauration ou des activités sociales. Ces biens sont gérés par des exploitants professionnels. Le propriétaire signe un bail commercial avec l'exploitant, qui se charge de la gestion quotidienne du bien, de la recherche de locataires à l'entretien du bien.

Les équipements obligatoires pour une location en LMNP

Certains équipements sont obligatoires afin de répondre aux exigences réglementaires et d’assurer le confort des locataires. Parmi ces équipements, on trouve un mobilier suffisant pour permettre une occupation normale du logement.

Cela comprend la literie avec couverture ou couette, une table et des sièges, ainsi que des étagères de rangement. La cuisine doit être équipée de plaques de cuisson, d’un four ou micro-ondes, d’un réfrigérateur avec congélateur ou freezer, d’ustensiles de cuisine et de vaisselle. 

De plus, le logement doit disposer de luminaires et de rideaux ou volets dans les chambres.

Pourquoi réaliser un investissement en LMNP à Marseille ?

Avec un cadre de vie exceptionnel et une situation entre le port, le bord de mer, la Canebière, ou encore la corniche Kennedy, Marseille est incontestablement une ville où il fait bon vivre.

La cité phocéenne abrite Aix-Marseille Université, la plus grande université de France. Sans oublier les autres établissements d’enseignement supérieur présents dans la ville, tels que l’école Centrale Marseille, Epitech ou encore Kedge Business School. Grâce à ces institutions, la ville attire plus de 80 000 étudiants. Puisqu’ils cherchent souvent des appartements meublés, les LMNP trouvent un grand intérêt à investir à Marseille.

La Provence-Alpes-Côte d'Azur abrite un pôle économique dynamique, où Marseille se positionne comme une métropole incontournable. La ville compte plus de 191 000 entreprises dans divers secteurs d’activité, notamment les secteurs tertiaire et portuaire.

Comment calculer la rentabilité d’une Location Meublée Non Professionnelleà Marseille ?

Premièrement, additionnez tous les revenus locatifs annuels, puis, soustrayez les dépenses :

• frais de gestion, 
• charges, 
• impôts locaux 
• travaux éventuels.

Divisez ce chiffre par le prix d’achat du bien, et multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage de rentabilité. 

Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) à Marseille

En tant qu’investisseur en LMNP à Marseille, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour profiter d’un régime fiscal avantageux.

Un régime d’imposition et une fiscalité LMNP avantageux

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) 

Offre une réduction fiscale de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce taux avantageux atteint 71 % pour les locations touristiques.

Le régime réel 

Permet de déduire toutes les charges liées au logement de vos revenus fonciers, y compris l’amortissement de la propriété.

L’amortissement en LMNP

L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur d'un bien immobilier ou mobilier au fil du temps. Il s'agit de comptabiliser une charge sans sortie d'argent pour refléter cette dépréciation. Cela réduit les revenus imposables, et donc les impôts.

Dans le cadre d'une LMNP, l'amortissement permet au propriétaire de réduire sa base imposable en tenant compte des futurs travaux de rénovation et du remplacement des équipements dans le logement meublé au fil du temps.

Pour bien comprendre le mécanisme de l’amortissement en LMNP, consultez notre page dédiée.

Le déficit foncier en LMNP

Vous générez un déficit foncier lorsque les dépenses associées à votre investissement immobilier dépassent vos revenus locatifs. Ce déficit peut être déduit de vos seuls revenus fonciers jusqu’à un plafond de 10 700 euros par an. Tout excédent éventuel peut être reporté sur les dix années suivantes.

Cependant, si vous choisissez le régime d’imposition micro-BIC pour votre investissement en LMNP à Marseille, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier.

Conseils pour réussir un investissement LMNP à Marseille

Marseille est une ville attrayante, idéale pour l’investissement en meublé. Cependant, pour garantir la rentabilité de votre achat, assurez-vous d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier.

Les meilleurs quartiers où investir en LMNP à Marseille

Parmi les quartiers les plus prometteurs : 

• Le Vieux-Port se distingue par son attractivité touristique et son dynamisme économique. 
• Le quartier de la Joliette, avec ses nombreux projets de rénovation urbaine, présente également un fort potentiel de valorisation. 
• Le secteur du Prado bénéficie d’une excellente desserte en transports et d’une proximité avec les plages, attirant ainsi une clientèle variée. 
• Le Panier, avec son charme historique et ses ruelles pittoresques, est idéal pour des investissements à long terme. 

Quel type de bien privilégier pour une LMNP à Marseille ?

Pour optimiser un investissement en LMNP à Marseille, il est conseillé de privilégier les petites surfaces telles que les studios ou les T2. Ces biens sont particulièrement attractifs pour les étudiants et les jeunes actifs.

De plus, choisir un emplacement stratégique, près des universités, des transports en commun ou des centres d’affaires, maximise le taux d’occupation et la rentabilité locative. Enfin, opter pour un achat immobilier neuf permet de limiter les coûts de maintenance et d’attirer des locataires de qualité.

Négocier les meilleures conditions de financement

Il est essentiel de se demander quelles solutions répondent le mieux à vos besoins spécifiques. Kaufman & Broad travaille avec CAFPI qui permet de bénéficier de son expertise en matière d’offres de crédit.  Sinon, utiliser un simulateur de crédit peut vous offrir une vision claire des mensualités et des taux d’intérêt. Kaufman & Broad met à votre disposition un simulateur de prêt.

Aménager son bien pour séduire les futurs locataires

Il est déterminant de créer un espace attrayant, fonctionnel et accueillant. L’utilisation de couleurs neutres et d’un mobilier moderne peut grandement améliorer l’esthétique globale.

De plus, l’optimisation de l’éclairage naturel et la mise en place d’équipements de qualité peuvent augmenter la valeur perçue du bien. Enfin, l’entretien régulier et la propreté irréprochable sont essentiels pour donner une bonne première impression.

En somme, un aménagement soigné et bien pensé attire davantage de locataires potentiels, augmentant ainsi les chances de louer rapidement et à un bon prix

Simplifier sa vie de bailleur avec la gestion locative

Plutôt que de gérer les démarches administratives et les relations avec les locataires, les propriétaires peuvent choisir d’externaliser cette tâche à une agence spécialisée. Kaufman & Broad travaille avec Foncia et Cytia qui proposent à leurs clients des solutions clés en main. Ces agences prennent en charge la recherche de locataires, la rédaction des baux, et même la gestion des clés, permettant ainsi aux bailleurs de se concentrer sur d’autres aspects de leur vie. Reste une dernière solution, le recours à une plateforme en ligne qui permet de centraliser toutes les démarches administratives et financières.

Fort de son expérience, Kaufman & Broad vous propose un guide détaillé pour vous aider à maîtriser tous les aspects du LMNP à Marseille et à faire le meilleur choix pour votre investissement. Kaufman & Broad se positionne comme un partenaire de confiance pour trouver votre futur logement. 

Explorez dès maintenant nos programmes immobiliers neufs dans les Bouches-du-Rhône. Des questions ? Nos conseillers en immobilier neuf restent à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’investissement LMNP

Projet de Loi de Finances 2025 : ce qui risque de changer pour le LMNP

Attention, des modifications du statut LMNP pourraient être adoptées prochainement. Dans le cadre du Projet de Loi de Finances, qui devrait être promulgué en décembre 2024 pour une entrée en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2025, le régime du LMNP est susceptible d’évoluer.

Deux points sont à surveiller particulièrement :

• Hausse de l’imposition sur la plus-value à la revente.
• Réduction des avantages fiscaux pour les locations saisonnières de type Airbnb.

Ces changements pourraient impacter la rentabilité des investissements LMNP.