Investir en nue-propriété

Le concept de nue-propriété découle du démembrement de la propriété d’un bien. Il est régi par les articles 578 et suivants du Code civil.

Le démembrement, base de la nue-propriété

Lors d’un achat immobilier classique, l’acquéreur obtient la pleine propriété d’un bien, à savoir les murs et le droit d’usage. Le démembrement de la propriété scinde celle-ci en deux droits distincts : 

• La jouissance du bien, appelée usufruit.
• La disposition du bien, appelée nue-propriété. 

Lorsque vous achetez en nue-propriété, vous cédez l’usufruit à un tiers pendant une durée déterminée. Cette cession s’effectue par un contrat fixant une durée maximum de 15 à 20 ans. Il est néanmoins possible d’opter pour d’autres solutions, comme le viager. Dans ce cas, la période de démembrement prend fin au décès de l’usufruitier.

La notion d’usufruit

L’usufruitier possède un droit de jouissance sur le logement, c’est-à-dire un droit d’usage durant toute la durée du contrat. Il détient ainsi la possibilité de l’occuper ou de le louer pour en tirer des revenus.
Il est également tenu à plusieurs obligations : 

• Le paiement des charges fiscales liées au bien ;
• La prise en charge des frais et des travaux d’entretien ; 
• L’obligation d’obtenir l’accord du nu propriétaire pour changer la destination du bien (par exemple, transformer un logement en local professionnel).

La notion de nue-propriété

En tant que nu propriétaire, vous possédez les murs du logement, mais pas sa jouissance. Durant la période de démembrement, vous ne pouvez donc ni y habiter, ni le louer. Vous pouvez par contre vendre votre nue-propriété, la léguer ou la transmettre par donation. 
Cependant, vous devrez attendre le terme de la période de démembrement pour récupérer la totalité du droit de propriété. 

Un bien à un prix compétitif

Le prix d’achat en nue-propriété est le premier atout majeur de ce type d’investissement. Il est généralement proposé avec une décote comprise entre 30 et 50 %. Donc vous achetez un bien à moindre coût et, au terme du contrat pour l'usufruit, vous en obtenez la pleine propriété… à sa valeur totale ! 
Il s’agit d’une opération très lucrative sur le long terme, qui vous permet d’obtenir une importante plus-value à la revente.

Des frais d’entretien limités

Hormis le gros œuvre, vous n’aurez pas à vous soucier des frais d’entretien du bien. Il appartient à l’usufruitier de procéder aux divers travaux nécessaires, comme un changement de fenêtres. S’il souhaite mettre le bien en location, l’usufruitier doit également assumer la gestion locative et les frais qui y sont liés. 

Des avantages fiscaux

Investir en nue-propriété entraîne une fiscalité avantageuse pour vous. En effet, les charges fiscales du bien incombent à l’usufruitier tout au long de la durée du démembrement. 

Détail de la fiscalité en nue-propriété

Lorsque la période de démembrement prend fin, vous récupérez l’intégralité des droits du logement sans frais. À cela s’ajoutent d’autres avantages fiscaux durant la période de démembrement : 

L’exonération des charges fiscales foncières

Seul l’usufruitier est redevable des impôts liés à la jouissance du bien, à savoir : 

• La taxe foncière ; 
• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• L’impôt sur les revenus fonciers / locatifs du bien en nue-propriété ;

Une transmission avantageuse

Vous bénéficiez d’avantages fiscaux en cas de donation ou de succession. En effet, la base taxable n’est calculée que sur un pourcentage de la valeur totale du bien. 

Déduction des intérêts d’emprunt

Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers sous deux conditions : 

• Contracter un prêt immobilier pour financer votre acquisition en nue-propriété ;
• Avoir un revenu foncier imposable, qui peut provenir d’autres biens que vous possédez dans votre patrimoine. 

Comment déclarer la nue-propriété ?

Il est obligatoire de déclarer votre investissement à l’administration fiscale. Généralement, cette démarche s’effectue par le notaire suite à la signature de l’acte de vente. Si vous êtes soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), vous devrez inscrire votre nue-propriété, même si elle n’est pas incluse dans la base imposable.
Vous possédez des revenus fonciers d’autres biens immobiliers et souhaitez déduire vos intérêts d’emprunt ? Vous devez suivre deux étapes : 

• Déclarer vos revenus fonciers dans le formulaire 2044 ;
• Déclarer les revenus fonciers après déduction des intérêts d’emprunt sur votre déclaration d’impôt sur le revenu, via le formulaire 2042. 

Toute personne peut devenir nu propriétaire seul ou en indivision, via un contrat de vente, une donation ou un legs. 
Ce mécanisme, aussi avantageux soit-il, a pour inconvénient de ne pas générer de revenus immédiats pour l’investisseur. Il est donc adapté aux acquéreurs aguerris, qui possèdent une capacité financière suffisante pour se passer de revenus et bénéfices à court terme. La nue-propriété s’avère de ce fait intéressante si vous visez les objectifs suivants :  

• Constituer votre patrimoine à long terme, sans contrainte de gestion et de fiscalité ;
• Préparer votre retraite, par exemple en acquérant votre résidence secondaire à coût moindre ;
• Préparer votre succession, en bénéficiant d’une fiscalité allégée pour transmettre le bien à vos héritiers. 

Comment acheter en nue-propriété ?

Si ce mécanisme correspond à votre profil et à vos objectifs, le processus d’achat se déroule en plusieurs étapes : 

• La sélection du bien immobilier, au plus près de votre budget et de son potentiel de valorisation.
• L’analyse de l’investissement en fonction du prix d’acquisition, des potentiels coûts de gros œuvre et de l’optimisation fiscale. Il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel au cours de cette étape.
• La signature d’un compromis de vente, incluant les conditions et la durée du démembrement, ainsi que le prix du bien.
• L’obtention d’un financement, si besoin.
• La signature de l’acte notarié. Les droits et les obligations de chaque partie au contrat y sont précisés et consignés.

À la fin du contrat entre vous et votre usufruitier, vous obtenez automatiquement la pleine propriété du bien. Vous jouissiez de l’intégralité des droits de propriété pour réaliser le projet de votre choix : occuper le logement, le louer ou le vendre.
Investir en nue-propriété est une solution de choix pour se constituer un patrimoine à long terme dans un logement neuf. Idéal pour les investisseurs misant sur l’avenir, ce dispositif fiscal permet d’acquérir un bien à moindre coût en optimisant sa fiscalité. Kaufman & Broad vous propose une variété de logements neufs adaptés à tous types de projets. N’hésitez pas à contacter nos conseillers en immobilier neuf pour obtenir les meilleurs conseils de placement selon vos objectifs.