Votre défiscalisation arrive à son terme : quand lancer un deuxième investissement locatif ?

Depuis la loi Robien, votée en 2003, les mesures de défiscalisation liées à l’investissement immobilier locatif se sont succédées : Borloo, Scellier, Duflot, Pinel… A l’exception peut-être de la loi Duflot, toutes ont eu énormément de succès. Quel que soit le dispositif dont vous avez profité, vous avez pu apprécier l’économie d’impôts réalisée. Vous êtes prêts à voir vos impôts augmenter de nouveau ? Rassurez-vous, vous pouvez tout à fait à nouveau bénéficier de la défiscalisation avec la Loi Pinel, sans avoir forcément à revendre votre premier investissement.

Lancé en 2014 et en vigueur jusqu'au 31 décembre 2022 avec les conditions actuelles, le dispositif Pinel est le suivant :
Vous achetez un logement neuf, dans l’une des zones éligibles, pour un montant maximum de 300 000 euros. Pour bénéficier d’avantages fiscaux, vous devez le louer durant, au choix, 6, 9 ou 12 ans, en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires. Votre réduction d'impôt varie selon la durée de location : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans.
Il faut savoir que la Loi Pinel est plus séduisante que les dispositifs précédents. Plus souple, elle laisse le temps à l’investisseur de choisir sa durée. Plus besoin de vous engager dès l’achat. Vous pouvez choisir de prolonger au terme des 6 premières années ou pas. Elle offre également la possibilité de louer à un parent, sous réserve qu’il ne dépende pas de votre foyer fiscal. Bénéficier de la loi Pinel pour votre deuxième investissement locatif est encore plus intéressant.

Preuve que l’on peut cumuler les avantages fiscaux les plus attractifs, le gouvernement a voulu plafonner les avantages fiscaux à 10 000 euros par an. Avant d’envisager un autre investissement locatif, vérifiez que vous ne dépasserez pas ce plafond.
Par exemple, si votre réduction d’impôt actuelle, résultant de vos investissements immobiliers en cours, n’est pas supérieure à 4 000 euros, vous pouvez effectuer un investissement Pinel sans aucun souci. En effet, les 9 premières années, vous allez pouvoir déduire 2 % du prix de votre bien, soit 6 000 euros/an pour 300 000 euros investis, qui est le montant maximum d’investissement annuel pris en compte en Pinel. 6000 euros + 4 000 euros = 10 000 euros. Le compte est bon ! Mais une simulation personnalisée est tellement plus parlante…

Ce n’est pas parce que la réduction d’impôts s’achève qu’il faut forcément se séparer du bien. Selon vos objectifs (complément de retraite, logement d’un proche, résidence secondaire ou recherche de plus-value) vous prendrez la décision de garder ou vendre. Demandez une estimation à votre agent immobilier au terme de la défiscalisation et calculez ce qu’il reste de l’emprunt à payer pour vous aider à prendre votre décision.

Même si vous n’avez pas fini de rembourser votre premier prêt immobilier, vous pouvez tout à fait en souscrire un autre pour votre deuxième investissement locatif, surtout aux taux très attractifs auxquels ils sont actuellement proposés ! La règle est que votre taux d’endettement ne dépasse pas 30 % de vos revenus, en incluant vos revenus… locatifs ! Pour alléger vos échéances mensuelles de remboursement, vous pouvez demander à votre banque un « lissage » de prêt. Elle va alors prendre en compte la somme globale que vous lui empruntez et rééchelonner son remboursement.