Tout ce que vous devez savoir sur l'abattement en LMNP

Le statut LMNP est un dispositif d’allègement fiscal destiné aux propriétaires particuliers qui louent un logement meublé. Son application est soumise à plusieurs conditions, à retrouver en détail sur notre page dédiée : 

• Le loueur doit exercer son activité locative à titre non professionnel,
• Le logement doit être meublé et répondre à certaines caractéristiques techniques,
• Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser des plafonds cumulatifs de 23.000€ et 50% du revenu total du loueur.

En échange de ces critères, investir en meublé permet de profiter d’une belle diminution d’impôts. Cette dernière dépend du régime fiscal sous lequel le bailleur déclare ses recettes locatives : 

• Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) permet un abattement forfaitaire sur les loyers perçus.
• Le régime réel permet de déduire les charges liées au logement, ainsi que l’amortissement du bien et de ses meubles. 

Dans certains cas, le loueur non professionnel a également la possibilité de récupérer la TVA de 20% versée à l’achat du logement.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Qu'est-ce que l'abattement LMNP ?

L’abattement fiscal en location meublée correspond à un pourcentage de réduction de la base imposable, à savoir le montant des revenus locatifs annuels. Concrètement, le loueur pourra bénéficier d’un allègement de son impôt sur le revenu.
Cette réduction LMNP est accordée de manière forfaitaire par le régime micro-BIC. Il s’agit du régime applicable par défaut en LMNP, à condition que les loyers perçus l'année précédente ou l'avant-dernière année ne dépassent pas 77.700€ annuels. Au-delà de ce montant, le régime réel simplifié sera automatiquement appliqué. Les abattements seront alors calculés après la réalisation d’un bilan annuel d’exercice.

Les différents types d’abattement en LMNP

L’abattement forfaitaire en micro-BIC

• Le cas général : abattement forfaitaire de 50%
  Dans le cadre d’une location meublée en LMNP, l’abattement est de 50% des recettes locatives du logement. La somme imposable est ainsi réduite de moitié. 
• Le cas des locations de tourisme classées
  Les locations de tourisme classées sont définies par la loi. Il s’agit, entre autres, des villages de vacances ou des résidences de tourisme. Pour ce type de biens immobiliers, le dégrèvement sous le régime micro-BIC s’élève à 71% du montant des loyers perçus. La base imposable chute ainsi à 29% des recettes déclarées.
• Le cas des locations de tourisme non classées
  Ce type de logements comprend notamment les locations saisonnières ou les locations privées via des plateformes. Le projet de loi de finances pour 2024 est intervenu face à la multiplication de ce type de location sur le territoire français. En plus d’abaisser le plafond de revenus locatifs à 15.000 € annuels, il a réduit l’abattement LMNP à un taux de 30 %.

Les avantages du régime réel simplifié

Si les revenus locatifs excèdent 77.700€ par an, le régime réel simplifié est automatiquement appliqué. Par ailleurs, il peut être choisi par le propriétaire au moment de déclarer son activité de LMNP auprès de l’administration.
Les économies d’impôts se présentent sous la forme de deux grands avantages : 

• La déduction des charges liées à l’exploitation du logement,
• La déduction de l’amortissement du bien et de ses meubles. Considéré comme une charge déductible, l’amortissement correspond à la perte de valeur du bien lors de sa durée d’usage.

Comment calculer son abattement LMNP ?

Calcul de l’abattement forfaitaire 

Le régime micro-BIC est très simple à calculer. Lors de sa déclaration d’impôts, il suffit au loueur d'appliquer l’abattement forfaitaire aux recettes locatives brutes. Le pourcentage de réduction dépendra du type de logement concerné. 
Exemple de calcul d’abattement micro-BIC : 
Admettons que le montant des loyers bruts s’élève à 10.000€ pour l’année. L’abattement est le suivant : 
5.000€ pour une location meublée classique (10.000 - 50%), soit une base imposable de 5.000€.
7.100€ pour une location meublée de tourisme classée (10.000 - 71%), soit une base imposable de 2.900€.
3.000€ pour une location meublée de tourisme non classée (10.000 - 30%), soit une base imposable de 7.000€.

Calcul de l’allègement fiscal au régime réel simplifié

Le calcul est bien plus complexe dans ce cas, puisqu’il implique de réaliser un bilan comptable de son activité locative. Le loueur doit ainsi justifier toutes ses charges, dont les amortissements du bien et ses meubles. Si les charges déductibles dépassent les recettes perçues, le déficit foncier peut être reporté sur les années suivantes.
Il est donc vivement recommandé d’avoir recours à un expert-comptable pour déclarer au régime réel.    

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Dans le cadre du régime réel simplifié, les charges déductibles incluent notamment : 

• Les impôts locaux,
• Les intérêts d'emprunt bancaire,
• Les frais de gestion et d’entretien du logement,
• Les charges de copropriété,
• Les travaux de rénovation et d'entretien,
• L'amortissement du logement et du mobilier. Le nombre d’années d’amortissement varie selon les composantes du bien. Généralement, on compte 25 ans pour l’installation électrique et la toiture, 5 ans pour les revêtements de sols, 5 ans pour l'électroménager… 

En savoir plus sur l’amortissement en LMNP

Comment optimiser son abattement en LMNP ?     

Afin de réussir son investissement locatif en LMNP, le propriétaire doit réfléchir au projet qui correspond le mieux à sa situation. 

Choisir le logement adapté

Avant d’acquérir un logement, le loueur a tout intérêt à réaliser une étude de marché pour estimer sa rentabilité locative, les recettes annuelles possibles et les éventuelles charges déductibles. 
Cela permet, dans un premier temps, de s’assurer de respecter les plafonds LMNP. Dans un second temps, cela permet de déterminer le type de bien correspondant à ses besoins : location meublée classique, en résidence de services… Enfin, affiner sa recherche permet au loueur de choisir le meilleur régime fiscal pour optimiser son placement.

Opter pour le meilleur régime fiscal 

Si le bailleur souhaite exercer son activité de manière simple et que son logement implique peu de charges, l’abattement LMNP en micro-BIC est alléchant. En revanche, s’il s’agit d’un logement avec des loyers et/ou des charges importantes, les abattements sous le régime réel simplifié peuvent être plus avantageux.
Il est possible de réaliser une simulation en amont afin de déterminer le meilleur régime pour chaque profil d’investisseur.

Sous le statut LMNP, l’abattement est un argument de poids pour séduire les investisseurs particuliers. Qu’il soit forfaitaire ou s’exprime par des charges déductibles, il permet de baisser le montant de ses impôts. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad propose des logements neufs haut de gamme, idéalement situés et parfaits pour investir dans un logement. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et bénéficier de conseils sur mesure.