Réel ou forfaitaire : quel régime d’amortissement choisir pour mon LMNP ?

Vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier et vous avez choisi de le louer meublé sans que cette location ne devienne votre activité professionnelle principale. Vous avez donc judicieusement opté pour le statut de Louer Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut est fiscalement avantageux car il permet à l'investisseur d'être propriétaire d'un bien immobilier et de générer des revenus peu ou pas imposés.

Rappel : Pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de respecter les deux seuils suivants : 
-  Le chiffre d’affaires de l’activité en LMNP doit être inférieur à 23 000 euros par an
-  Le chiffre d’affaires de l’activité en LMNP ne doit pas excéder les revenus d’activités du foyer fiscal.

Contrairement à la location d’un bien immobilier vide, imposée classiquement dans la catégorie « revenus fonciers », les revenus issus d’une activité de location en LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cadre, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : 

-    Le régime micro-BIC est un régime dit forfaitaire. Il ne permet pas de déduire les charges réelles issues de l’exploitation du bien immobilier mais de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes (71% pour une location meublée de tourisme classée et de chambre d’hôte)

-    Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges réelles issues de l’exploitation du bien immobilier (intérêts d’emprunt, mobiliers, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) mais également d’amortir le bien, le mobilier et les éventuels travaux effectués. Ainsi, chaque année, une fraction du prix d’achat du bien peut être déduite des recettes de la location. Ce qui impacte largement l’imposition des revenus locatifs. L’amortissement en LMNP permet en effet de diminuer fortement, voire de neutraliser, l’imposition de la location.

Comme vous l’avez compris, la question des charges et de l’amortissement est capitale dans le choix du régime. Ainsi, si vos charges sont faibles, le régime micro-BIC sera plus intéressant pour vous. A contrario, si l’exploitation de votre bien immobilier implique des charges importantes et que vous souhaitez pratiquer de l’amortissement, le régime réel sera plus approprié. Mais prenons un exemple concret : 

-    Vous avez un bien neuf d’une valeur de 250 000 euros et votre location vous rapporte 10 000 euros par an. 
-    Vous pouvez pratiquer un taux d’amortissement de 2% par an sur votre bien (0,02 X 250 000 = 5 000 euros déductibles par an)
-    Vos charges sont les suivantes : 2200 euros d’intérêts d’emprunt et d’assurance, 800 euros de frais de copropriété et 500 euros de taxe foncière (3500 euros de charges déductibles par an).

Ce cas pratique montre bien la différence de revenus imposables. 
* A noter cependant que les 3500 euros d’écart ne représentent pas une économie d’impôts puisque le montant de celui-ci dépend de votre tranche marginale d’imposition.

La tenue de la comptabilité entre les deux régimes en LMNP n’implique pas le même niveau de compétences. Si le Micro-Bic a une comptabilité relativement simplifiée, le régime réel demande lui un peu plus d’expertise, notamment pour les différents calculs d’amortissement. A ce titre, il est fortement recommandé de s’accorder les services d’un expert-comptable afin d’éviter les erreurs. Si cela entraîne des coûts supplémentaires, sachez que ceux-ci sont déductibles. 

Enfin, il est tout à fait possible de changer de régime et de passer du Micro-BIC au régime réel. Pour ce faire, il vous suffit d’adresser un courrier de levée d'option du régime réel au centre des impôts des entreprises auquel votre bien est rattaché.

Vous avez désormais toutes les clés en mains pour choisir le régime le plus adapté à votre investissement en LMNP !