Quels sont les cas d'exonération de taxe foncière dans l'immobilier neuf ?

La taxe foncière, principe et mode de calcul

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local annuel, payé par tous les propriétaires en France. Cela inclut les individus ainsi que les entités juridiques telles que les sociétés. Cet impôt s’applique autant aux propriétés bâties (logements, locaux commerciaux…) qu’aux propriétés non bâties (tous les types de terrains, comme des terres agricoles, des étangs…). 
En plus des propriétaires, qu’ils soient ou non occupants du logement, les usufruitiers sont également redevables de la taxe foncière. 

Le mode de calcul de la taxe foncière

Le montant de la taxe foncière d’une propriété est calculé selon 3 valeurs : 

• La valeur locative cadastrale : elle correspond au montant d’un loyer estimé, qui s'appliquerait si le bien était loué. Cette valeur est révisée annuellement et s’indexe sur l’inflation.
• Le coefficient de revalorisation : celui-ci est voté chaque année par le gouvernement dans la Loi Finances.
• Le taux d’imposition locale : revu annuellement, il est voté par chaque commune.
  Une formule est ainsi appliquée pour définir le montant de l’impôt : la valeur locative cadastrale et le coefficient de revalorisation sont multipliés par le taux d’imposition locale. On y ajoute ensuite la taxe sur la collecte des ordures ménagères.

Les conditions d’exonération de taxe foncière

L’occupation du logement comme résidence principale

Pour permettre une exemption de taxe foncière, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le propriétaire. 
La résidence principale est le logement effectif du propriétaire au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Il doit être occupé une majeure partie de l’année par le foyer. L’administration se fonde sur différents éléments pour apprécier le caractère de résidence principale d’un logement.

Des revenus soumis à un plafond

Les personnes considérées comme modestes, dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond, peuvent obtenir des exemptions de taxe foncière de manière temporaire ou définitive. Plus particulièrement, cela concerne les propriétaires des catégories suivantes : 

• Les bénéficiaires de l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) peuvent obtenir une exemption de taxe foncière dans deux cas de figure : si le logement est un bien propre du conjoint atteint d'un handicap, ou si le bien appartient à la communauté du mariage. 
• Les personnes de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, sous condition de ressources. Le revenu fiscal de référence de 2022 est fixé à 11 885 € pour une personne seule, ou 18 233 € pour une personne mariée ou pacsée.
• Les bénéficiaires de l’ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Agées) et de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) peuvent être exonérées de taxe foncière sans condition de ressources. En effet, ces deux allocations étant réservées aux personnes avec peu ou pas de revenus, elles sont de facto considérées comme modestes.

Cas spécifique : exonération de taxe foncière d’un achat neuf ou VEFA

L’immobilier neuf constitue un cas de dégrèvements de taxe foncière temporaire, valable 2 ans (année N+1 et N+2), sans conditions de ressources ou de résidence principale.
Pour en bénéficier, le bien doit être acquis neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). 
Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans. Il peut s'agir d'une construction nouvelle, ou d’un immeuble ancien dont les travaux de rénovation sont tels qu'ils rendent le bien à l'état neuf. Un bien en VEFA est quant à lui acquis sur plan, alors que sa construction n’est pas encore achevée (dans certains cas, elle n’est pas encore entamée). 
Selon le type de bien, l'exonération peut être totale ou partielle : 

• L'exonération totale est applicable aux biens à usage d’habitation. Le logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, peut être occupé à titre de résidence principale ou secondaire, par le propriétaire ou par un locataire.
• Les biens destinés à un autre usage que la résidence, comme les locaux professionnels, donnent lieu à une exonération partielle. 

L'exonération de taxe foncière dans le neuf représente donc un mécanisme très intéressant. Il s’ajoute à d’autres dispositifs avantageux : les frais de notaire réduits, la TVA à 5,5% pour les primo-accédants en zone ANRU (Zone d’Aménagement et de Rénovation Urbaine) ou encore l’exemption de TVA en cas de revente dans les 5 ans.

Les autres cas d'exonération de taxe foncière

Entreprises : conditions d'exonération de la CFE

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local dû par toute entreprise et personne exerçant une activité professionnelle non salariée. Elle peut donner lieu à des exonérations permanentes ou temporaires. Voici les cas de dispense totale ou partielle de CFE : 

• Un chiffre d’affaires annuel inférieur à 5000€.
• Certains types d’activités spécifiques comme les exploitants agricoles, les artistes ne vendant que le produit de leur art, les artisans travaillant seuls ou en famille, les sage-femmes…
• Certains statuts juridiques comme les coopératives et unions de sociétés coopératives d’artisans, les coopératives ouvrières de production, les coopératives agricoles… 
• Les entreprises en zones aidées.
• Les entreprises nouvellement créées pour leur première année d’exercice.

Les exonérations temporaires spécifiques 

Vous pouvez bénéficier d’une dispense de taxe foncière de 15 ans en cas de contrat de location-accession. Celui-ci se découpe en 2 phases : une phase locative, où vous versez une redevance, puis la possibilité de lever l’option d’achat pour devenir propriétaire du logement.
Certaines communes peuvent accorder une exonération de 5 ans pour les logements neufs dotés d’une performance énergétique supérieure aux obligations légales. Il s’agit ici d’encourager et de récompenser les biens les plus respectueux de l’environnement.

Les démarches pour être exonéré de taxe foncière

Vous faites l’achat d’un logement neuf et souhaitez bénéficier d’une exemption de taxe foncière pour 2 ans ? Pour cela, vous devez effectuer une déclaration auprès de l’administration fiscale dans un délai de 90 jours suivant l’achèvement du programme (fin des travaux).
Bon à savoir : il n’est pas obligatoire d’attendre la fin des travaux de finition comme les peintures, l’installation du chauffage, la résolution d’éventuelles malfaçons…
Il existe plusieurs cas d’exonération de taxe foncière qui vous permettent d’alléger la charge fiscale liée à votre bien. L’immobilier neuf vous permet de bénéficier d’un dégrèvement de deux ans, sans respecter des conditions de revenus ou de résidence principale. Découvrez les programmes neufs proposés par votre promoteur immobilier Kaufman & Broad et n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de nos conseils. Nous nous ferons un plaisir de vous guider pour optimiser au mieux votre placement : dégrèvements de taxe foncière, TVA réduite, loi Pinel, PTZ…