Quels sont les avantages d’investir avec sa famille en SCI ?

Commençons par un petit rappel théorique : une SCI est une structure juridique constituée a minima de deux personnes (physique ou morale), chacune ayant le statut d'associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport et la gestion de la SCI est assurée par un gérant nommé par les associés. Il lui incombe la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés mais en respectant les dispositions statutaires.

Petite particularité de la SCI : les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. Concrètement, cela signifie que les associés sont responsables des dettes de la société proportionnellement à leur part dans le capital social. Par ailleurs, il faut noter que le patrimoine des associés est engagé en cas de difficultés économiques de la SCI. Ainsi, les créanciers de la SCI peuvent, en dernier recours, exiger des associés que les dettes soient réglées sur leurs propres deniers.

La création d’une SCI familiale demande de respecter certaines étapes. Il faut désigner l’ensemble des associés, fixer un siège social puis rédiger les statuts. Les statuts doivent comporter les mentions suivantes : l’objet social, l’identité de tous les associés, la durée d’existence, l’adresse du siège social, la dénomination de la société, le capital et sa composition, la nomination du ou des gérants et les règles de l’assemblée générale.

Une fois le dossier de création de la SCI familiale complet, il suffit de l’envoyer ou de le déposer au Greffe du tribunal de commerce. Ainsi, votre SCI sera immatriculée et vous recevrez un extrait de Kbis et un numéro Siren.

Les avantages de la SCI familiale sont nombreux. Tout d’abord, cette structure juridique permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision. En effet, la SCI offre une gestion facilitée du patrimoine immobilier d’une famille. Contrairement au système de l’indivision qui demande un accord de tous les membres pour chaque décision, la SCI est, elle, gérée par une seule personne, le gérant. Par ailleurs, si un associé de la SCI souhaite revendre ses parts, il peut le faire facilement en réalisant une cession de parts et le bien immobilier n’a pas à être vendu.

Est également facilitée la possibilité de démembrement du bien, c’est-à-dire la séparation de la nue-propriété et de la jouissance. Dans le cadre d’une SCI, il est assez simple, par exemple, de décider de laisser la nue-propriété du bien aux enfants et la jouissance aux parents. En matière de transmission du patrimoine, là encore les choses sont plus aisées. Il suffit en effet aux parents d’effectuer des donations de parts sociales de la SCI au bénéfice de leurs enfants. Ils bénéficient alors d’abattements fiscaux équivalents à l’exonération des droits de succession. Attention toutefois à bien respecter la limite des 100.000 euros par enfant, tous les 15 ans.

Choisir la forme juridique d’une SCI familiale, quand on est parents, est aussi un excellent moyen de permettre aux enfants de débuter leur vie immobilière, qu’il s’agisse d’acquérir une résidence principale ou de réaliser un investissement locatif. En effet, les associés de la SCI effectuent un apport en fonction de leur capacité financière. Concrètement, cela permet aux parents d’apporter la majeure partie de la somme et aux enfants de contribuer à la hauteur de leur situation.

Par ailleurs, en investissant en SCI familiale, les dettes (mais aussi les bénéfices) générées par le bien immobilier sont réparties entre les associés. Ce principe de mutualisation est très intéressant et permet, là aussi, de faciliter les premiers pas des enfants, surtout quand ils débutent dans la vie professionnelle.

Enfin, dernier intérêt et non des moindres de la SCI familiale : le financement (lien interview M.Bernier). En effectuant un prêt sous cette forme, la capacité d’emprunt est bien souvent plus importante et permet donc de se positionner sur un bien immobilier plus grand et/ou plus onéreux. De plus, les associés étant solidaires au niveau de l’emprunt, le dossier un peu fragile d’un associé peut être compensé par le dossier plus solide d’un autre associé.

Fiscalité, transmission, financement, mutualisation des risques, vous l’aurez compris, la SCI familiale est un cadre très pratique et avantageux pour réaliser un projet immobilier. Alors n’hésitez plus !