Du Nouveau côté Pinel en 2023

La loi Pinel est un dispositif de réduction d'impôt mis en place en 2014 pour stimuler l’investissement locatif dans les zones en tension immobilière. Sous conditions, la loi s'applique aux biens acquis neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) situés dans une zone éligible Pinel. La Loi Finances pour 2021 a apporté plusieurs modifications au dispositif d'origine, dans un souci d'encourager les logements respectueux de l’environnement.
Ce changement, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, entraîne une baisse des taux de défiscalisation du dispositif classique. En parallèle, il instaure une forme plus exigeante de la loi, appelée Pinel plus, qui permet de conserver les taux de réduction d'impôt d'origine. Voici un tour d'horizon des changements à venir pour la loi Pinel en 2023.

Le dispositif Pinel en 2023 : qu'est-ce qui va changer ?

Les zones éligibles à la loi Pinel en 2023

L'objectif premier de la loi Pinel est de pallier le manque de logements à la location dans certaines zones du territoire français. Plus précisément, celles où l’offre de logements est inférieure à la demande. La France est découpée en 5 grandes zones traduisant la tension du marché immobilier local : A, A bis, B1, B2 et C. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles Pinel pour l’année 2023.

• La zone A bis vise les secteurs les plus tendus du pays comme Paris et sa proche périphérie.
• La zone A concerne les autres villes du territoire en forte tension locative : Marseille, Nice, Montpellier, Aix-en-Provence, Toulon, Lille et les communes de la petite couronne parisienne.
• La zone B1 se compose des agglomérations de plus de 250.000 habitants telles que Toulouse,  Bordeaux, Rennes, Nantes, Grenoble, Tours, Rouen... Elle comprend également une grande partie des territoires d'Outre-Mer comme la Guadeloupe, Saint-Martin, la Réunion...

Les communes situées en zones B2 et C ne permettent plus d'acquérir de nouveaux logements sous loi Pinel, mais conservent les avantages du dispositif pour les investissements réalisés avant le 1er janvier 2023.

Les plafonds de loyer et de ressources en 2023

Le locataire en loi Pinel est soumis à des conditions de revenus. Les plafonds de ressources à ne pas excéder dépendent autant de la zone géographique où se trouve le bien que de la composition du foyer. Voici les seuils de revenus annuels pour le locataire sous dispositif Pinel 2023 :

• Pour une personne seule en zone A bis : 39 363 € / an, en zone A : 39 363 € / an, en zone B 1 : 32 084 € /an.
• Pour un couple en zone A bis : 58 831 € / an, en zone A : 58 831 € / an, en zone B 1 : 42 846 € / an.
• Pour un couple avec une 1 personne à charge en zone A bis : 77 120 € / an, en zone A : 70 718 € / an, en zone B 1 : 51 524 € / an.
• Pour un couple avec 2 personnes à charge en zone A bis : 92 076 € / an, en zone A : 84 708 € / an, en zone B 1 : 62 202 € / an.
• Pour un couple avec 3 personnes à charge en zone A bis : 109 552 € / an, en zone A : 100 279 € / an, en zone B 1 : 73 173 € / an.
• Pour un couple avec 4 personnes à charge en zone A bis : 123 275 € / an, en zone A : 112 844 € / an, en zone B 1 : 82 465 € / an.

Une majoration pour chaque personne à charge supplémentaire s’applique au-delà de ces compositions : + 13 734 € / personne en zone A bis, + 12 573 € / personne en zone A et + 9 200 € / personne en zone B1. 

Les durées d'engagement de location en 2023

La réduction d'impôt de la loi Pinel est accordée sous plusieurs conditions, dont la durée d'engagement de location. Celle-ci est de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction fiscale est calculé en fonction de la durée choisie.

Au choix, le propriétaire bailleur peut s’engager sur une durée minimale de 6 ans, renouvelable pour 3 ans à deux reprises, ou prévoir d’office une durée de location plus longue.

Comment investir efficacement grâce à la loi Pinel en 2023 ?

Les avantages fiscaux de la loi Pinel en 2023

Le principal avantage de la loi Pinel est une réduction d'impôt, calculée selon la durée d'engagement locative.

Sous Pinel classique, les taux de réduction fiscale pour 2023 ont été diminués par rapport au dispositif d’origine de 2014. Ils sont désormais les suivants : 

• 6 ans d’engagement : taux de 10,5%
• 9 ans d’engagement : taux de 15 %
• 12 ans d’engagement : taux de 17,5 %

Sous Pinel Plus, les taux économisés restent inchangés par rapport à ceux d'origine :

• 6 ans d'engagement : taux de 12%
• 9 ans d'engagement : taux de 18%
• 12 ans d'engagement : taux de 21%

Les critères à prendre en compte pour un investissement réussi en loi Pinel en 2023

Pour être éligible à la loi Pinel immobilier, le logement doit répondre à plusieurs critères :

• Il doit être acquis neuf ou en VEFA dans une zone éligible A bis, A ou B1. 
• Il doit être mis à la location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Le locataire du logement Pinel est soumis à un plafond de ressources selon la composition de son foyer et la zone de location. 
• Les loyers annuels sont soumis à un plafond, dont le montant est calculé selon la zone et la surface utile du logement. La surface utile se compose de la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave). 
• La loi fixe une limite d'investissement de 2 biens par année, pour un montant total de 300 000€ soumis à la défiscalisation. 

Le dispositif Pinel plus se montre plus exigeant, dans le but de favoriser les logements répondant aux objectifs carbone de 2050. En échange des taux de réduction fiscale identiques au dispositif d'origine, les programmes neufs éligibles Pinel plus doivent disposer de meilleures performances énergétiques et obéir à des critères confort élevés. Les conditions à respecter sont les suivantes :

• Se situer dans une zone classée prioritaire par la mairie concernée 
• Respecter le seuil 2025 du label RE 2020.
• Obtenir une classe DPE A ou B
• Répondre aux exigences de confort et d’usage définis par le décret du 17 mars 2022 : agencement des pièces, superficie minimum, présence de surfaces extérieures privatives, luminosité…

Comment bénéficier de la loi Pinel en 2023 ?

Les étapes à suivre pour investir en loi Pinel en 2023

S'il est toujours possible d'investir en Pinel classique en 2023, il est plus avantageux d'acheter un bien en Pinel +. Cette acquisition permet de conserver les meilleurs taux de défiscalisation. Les logements sont moins nombreux et présentent un prix de vente au m2 plus élevé, mais permettent une meilleure optimisation de votre achat. En outre, une excellente performance énergétique constitue un véritable atout pour la valorisation de votre bien.

Il conviendra de définir vos objectifs de valorisation, rendement locatif et pourcentage de réduction fiscale. Vous aurez ensuite le choix de rechercher un logement neuf disponible dans les zones éligibles et de considérer les différentes options de financement dont vous disposez.

Une fois l’acte définitif de vente signé, vous devrez mettre le bien à la location dans un délai de 12 mois.

Les pièges à éviter lors d'un investissement en loi Pinel en 2023

La loi Pinel est un dispositif avantageux à condition d'éviter certains pièges. Le premier est de ne pas se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier. En effet, celui-ci vous aidera à choisir le projet le plus adapté à vos objectifs et à votre budget.

Le deuxième piège à éviter est de négliger le plafond annuel des niches fiscales. Il est donc important d'effectuer une simulation de votre impôt afin de vérifier votre éligibilité à la défiscalisation Pinel.

Le troisième piège est de ne pas calculer son potentiel rendement locatif. Mieux vaut concentrer votre recherche sur des biens aux meilleurs taux de rentabilité tels que les studios et les appartements T2 (2 pièces), car ce sont les logements les plus demandés et les plus rentables en zones tendues.

Enfin, il est capital de respecter jusqu'au bout son engagement de mise en location, faute de quoi vous devrez rembourser les avantages perçus.

Faire un achat en loi Pinel en 2023 nécessite une bonne compréhension du dispositif et de ses évolutions. Il est donc important de se faire accompagner par un promoteur immobilier tel que Kaufman & Broad pour optimiser au mieux votre investissement.

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