Investissement immobilier : Les alternatives à la fin de Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard a été supprimée par le Projet de Loi de Finances 2023, qui a pris effet le 1er janvier 2023. Ce dispositif permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le prix d'achat d'un bien immobilier neuf meublé, destiné à la location. Soumis à conditions, il s'appliquait aux résidences de services telles que les résidences étudiantes, les EHPAD, les établissements pour adultes en situation de handicap... 

La fin du dispositif Censi-Bouvard ne signifie pas pour autant la fin des dispositifs pour investir dans l'immobilier neuf. Voici un tour d'horizon des dispositifs alternatifs à l'investissement Censi Bouvard en 2023.

Pourquoi la fin du dispositif Censi-Bouvard ?

Les raisons de la suppression du dispositif Censi-Bouvard en 2023

La fin de Censi-Bouvard est liée à son insuffisance à répondre aux besoins des étudiants et des seniors. Malgré le succès du dispositif auprès des investisseurs, il s'est révélé moins efficace que d'autres mesures mises en place par le gouvernement pour les populations fragiles. À titre d'exemple, MaPrimeAdapt' prévoit l'aménagement des logements des personnes âgées afin de répondre à leurs besoins spécifiques.

Les conséquences de la fin du dispositif Censi-Bouvard pour les investisseurs

La fin de Censi-Bouvard met un terme à une défiscalisation très avantageuse pour les investisseurs immobiliers. La loi permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% sur le coût d'achat du bien immobilier, étalés sur une durée de neuf ans, pour un montant maximal de 300.000€. Elle garantissait également une sécurité des loyers par l'intermédiaire du gestionnaire de la résidence, même en cas de vacance locative.

Les alternatives au dispositif Censi-Bouvard

La loi Pinel : un dispositif qui perdure en 2023

La loi Pinel est un dispositif de réduction d'impôts accordé en échange d'un investissement locatif. Il vise les logements acquis neufs ou en VEFA situés dans des zones éligibles, qui correspondent aux communes de France en forte tension locative. 
Depuis sa modification par la Loi Finances de 2021, le dispositif perdure en 2023 sous deux formes : la loi Pinel classique, avec un taux de défiscalisation réduit, et le dispositif Pinel Plus. Celui-ci impose des critères renforcés en termes de confort et de performance énergétique. Il réduit par ailleurs les secteurs géographiques éligibles aux zones prioritaires de chaque municipalité. En échange, les acquéreurs bénéficient d'un taux de réduction fiscale calculé sur la durée d'engagement de location du bien
12% pour une durée d'engagement de 6 ans
18% pour une durée d’engagement de 9 ans
21% pour une durée d’engagement de 12 ans.

Investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel constitue donc une bonne alternative à la fin de Censi-Bouvard.

La location meublée non professionnelle (LMNP) : une alternative intéressante

Le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard présentent quelques similitudes, puisqu'ils ciblent tous deux les locations meublées avec un engagement de 9 ans. C'est pourquoi le statut LMNP peut constituer une alternative intéressante à la fin de Censi-Bouvard. Ce dispositif offre des avantages intéressants :

• Une défiscalisation partielle ou totale des revenus locatifs du logement
• Des loyers assurés même en cas de vacance locative
• La possibilité de récupérer la TVA si le logement est situé dans une résidence de services 
• Une gestion locative facilitée par un gestionnaire immobilier
• Une possibilité de cumul avec un investissement Pinel Plus, dans la limite des plafonds d'investissement et des avantages fiscaux autorisés.

Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, le propriétaire-bailleur doit répondre à des conditions de revenus. Cette mise en location doit s'exercer à titre non-professionnel, sur une durée d'engagement locative minimale de 9 ans.

Comment choisir la meilleure alternative pour investir en 2023 ?

Les critères à prendre en compte pour choisir le dispositif adapté à votre profil

Le choix du meilleur dispositif d'investissement immobilier doit répondre à vos besoins. En cas d'investissement locatif, il faut en priorité définir vos objectifs de défiscalisation et la durée de d'engagement locative que vous acceptez.
En effet, LMNP impose une durée d'engagement minimale de 6 ans, tandis que le statut LMNP fixe cet engagement à 9 ans. Si vous souhaitez procéder à une revente du bien à court terme, mieux vaut donc éviter les dispositifs avec un engagement long.
Le meilleur dispositif dépend également de votre budget et du secteur géographique dans lequel vous souhaitez investir. En effet, la loi Pinel limite les secteurs d'investissement aux zones en forte tension locative A bis, A et B1. Pour tirer le meilleur parti du dispositif, il est préférable d'investir dans un programme neuf répondant à des critères précis de confort et de bilan énergétique.
Si vous souhaitez percevoir des loyers en toute sécurité, sans pâtir d'éventuelles vacances locatives, le statut LMNP peut vous offrir cet avantage.

Les erreurs à éviter lors de votre investissement

Les investisseurs doivent éviter certains pièges afin de réussir leur projet immobilier neuf. L'erreur la plus courante est d'investir en négligeant le plafond annuel des niches fiscales. Il est donc important d'effectuer une simulation préalable pour vérifier son éligibilité aux dispositifs.
Une autre erreur est de ne pas pouvoir respecter la durée d'engagement de location du bien, surtout lorsque celle-ci s'étend sur 9 ou 12 ans. La rupture de l'engagement par le bailleur obligera celui-ci à rembourser les avantages perçus.
Il ne faut pas non plus négliger le calcul du potentiel rendement locatif d'un bien. Certains types de logements, tels que les studios et les T2 (2 pièces), sont les biens les plus rentables et les plus prisés. Si votre objectif est d'obtenir le meilleur taux de rentabilité, mieux vaut investir dans ce type de biens au cœur d'un secteur prisé.

Comment investir en toute sécurité après la fin du dispositif Censi-Bouvard ?

Les conseils pour investir en toute sécurité dans l'immobilier locatif en 2023

La fin de Censi-Bouvard implique de se tourner vers d'autres dispositifs d’optimisation fiscale. Il est important de se faire accompagner par des professionnels compétents pour investir en toute sécurité. Vous serez ainsi guidé pour faire le bon choix de dispositif, de logement et de financement selon votre profil et vos objectifs.
Cet accompagnement est d’autant plus important si vous hésitez encore entre plusieurs dispositifs.

Les professionnels à contacter pour vous accompagner dans votre investissement

Les professionnels les plus compétents pour accompagner votre investissement sont les spécialistes de l'immobilier neuf. Les promoteurs, les agents immobiliers spécialisés et les gestionnaires de patrimoine sauront vous aider à opérer les meilleurs choix. 

Quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir en 2023 ? Avec la fin du dispositif Censi-Bouvard, de nombreux investisseurs s'interrogent. Plusieurs dispositifs subsistent pour optimiser son achat immobilier neuf. Il est donc important de se faire accompagner par un promoteur immobilier tel que Kaufman & Broad pour investir en toute sécurité.