Frais de copropriété : quelles charges doivent être payées par mon locataire ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Sachez que la location d’un bien immobilier en copropriété implique des charges auxquelles le propriétaire ne peut se soustraire. Celles-ci sont généralement liées aux travaux de la copropriété. Ainsi, les frais de changement d’un système de chauffage collectif, d’un ravalement, de travaux conséquents concernant la toiture ou encore l’ascenseur sont imputables au propriétaire. En copropriété, ces travaux font bien souvent l’objet d’appels de fonds trimestriels qui constituent une réserve financière en cas de travaux. Bonne nouvelle : en investissant dans une résidence neuve, garantie pour de nombreuses années, ces charges sont très faibles puisqu’il n’y a aucun travaux à prévoir.

Quand il s’agit de charges imputables au locataire, on parle de charges récupérables. Concrètement, ce sont des dépenses initialement payées par le propriétaire que le locataire rembourse. Le décret N.87-713 du 26 août 1987 fixe la liste de ces charges récupérables que l’on peut qualifier de charges de fonctionnement, d’entretien et de petits travaux :

• Frais liés à l’utilisation des services de la copropriété (chauffage collectif, eau, ascenseurs)
• Entretien des parties communes intérieures et extérieures de la copropriété (hall d’entrée, couloirs, aire de stationnement, voies de circulation, équipement de jeux pour enfants, espaces verts, etc)
• Electricité des parties communes
• Taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage et redevance assainissement
• Petites réparations des équipements collectifs (ex : remplacement d’un joint en cas de fuite)
• Une partie des salaires (+ charges sociales et fiscales) du gardien ou du concierge de l’immeuble qui vit sur place (entre 40 et 75% du montant) ou l’intégralité s’il s’agit d’un employé non logé sur place

A noter que vous ne pouvez pas demander à votre locataire le remboursement de charges qui ne sont pas prévues par le décret.

Le paiement des charges de copropriété imputables au locataire se fait la plupart du temps par provisions, généralement mensuelles, d’un montant fixe. Dans le bail, il faut ainsi différencier le loyer hors charges et les charges. Le calcul des charges peut être basé sur les charges réelles de l’année précédente ou sur le budget prévisionnel de la copropriété. La loi impose chaque année une régularisation, c’est-à-dire de faire le point entre les provisions versées par le locataire et les dépenses réelles engagées par le propriétaire. Si les provisions sont supérieures au montant réel des dépenses, le propriétaire devra rembourser le trop-perçu au locataire. Inversement, le propriétaire peut exiger un complément à son locataire si les provisions ne couvrent pas les charges réelles.

Attention, dans le cadre de la régularisation, le propriétaire est dans l’obligation de fournir à son locataire l’ensemble des pièces justificatives (factures, mode de répartition et notice d’informations sur le mode de calcul). Petite spécificité : depuis la loi Alur de 2014, dans la cadre d’une location meublée, le paiement des charges peut être forfaitaire et donc sans régularisation.  

Enfin, si votre locataire rencontre des difficultés dans le paiement des charges, il peut vous demander un délai. Et en cas de désaccord, un conciliateur de justice peut faire office d’intermédiaire. Cette prestation est gratuite et peut vous permettre de fluidifier les relations avec votre locataire.

Désormais la répartition des charges de copropriétés entre propriétaire et locataire n’a plus de secret pour vous. Si vous souhaitez tout savoir sur les frais d’entretien du logement, c’est ici.