Faut-il investir dans l’immobilier locatif ?

Si la pierre est connue pour être une valeur refuge, l’investissement immobilier permet sans aucun doute de se constituer un patrimoine. Dans cet épisode, notre expert présente les différentes formules pour investir dans l’immobilier locatif, les règles à suivre et les bénéfices fiscaux qui en découlent. D’autres paramètres sont à prendre en compte avant de se lancer comme le choix d'un bon emplacement qui s’avère être primordial. Et pourquoi ne pas faire appel à un gestionnaire professionnel ?

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ? 

La pierre, c’est LA valeur refuge. Investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine, donc de protéger sa famille, mais aussi de disposer d’un revenu complémentaire au moment de la retraite. Et c’est l’un des seuls éléments de ce patrimoine que l’on peut construire en empruntant ! Vous devez certes consentir à un effort d’épargne, étalé sur la durée de financement du bien, mais le crédit que vous souscrivez sera pris en charge à plus de 50 % par les loyers que vous allez percevoir !

Mais cela reste un « gros » investissement ! Existe-t-il des avantages fiscaux liés à un investissement dans l’immobilier neuf ?

Il existe en effet plusieurs dispositifs de défiscalisation, qui optimisent encore plus cet investissement locatif ! Le plus connu est la loi « Pinel », qui a été créée pour encourager la construction dans des zones où il y a besoin de logements. Elle permet d’investir jusqu’à 300 000 euros par an, en deux opérations immobilières au maximum, et génère une réduction d’impôts pouvant s’étaler sur 6, 9 ou 12 ans. Sur les 6 premières années, vous bénéficiez de 2% de réduction par an, idem de la 7ème à la 9ème année. De la 10ème à la 12ème année, la réduction d’impôt passe à 1 %. Un bien immobilier neuf acheté 100 000 euros génère ainsi sur 12 ans une réduction d’impôt totale de 21 000 euros.

À quoi les investisseurs Pinel doivent-ils s’engager ?

Ils doivent louer leur bien immobilier dans les 12 mois qui suivent sa réception, à un locataire qui en fera sa résidence principale. Les propriétaires devront également respecter un plafond de loyer en fonction de la zone où ils ont investi, et un plafond de revenus du locataire.

Il existe d’autres dispositifs fiscaux, notamment si l’on veut louer meublé ?

Oui. La location meublée LMNP génère également un revenu défiscalisé. Le propriétaire optera pour une déclaration dite « micro » BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La fiscalité s’appliquera alors sur 50 % seulement de ses revenus locatifs. Ce dispositif est la meilleure alternative au dispositif Censi-Bouvard, qui a disparu depuis le 1er janvier 2023. Il vous permet d’acheter pour louer dans un établissement de services comme un EHPAD ou une résidence étudiante. 

Quelles sont les conditions à remplir pour louer un bien meublé ?

Pour investir dans une location meublée, il existe une liste de meubles à intégrer dans le logement. Par ailleurs, les recettes locatives des LMNP (Loueurs Meublés Non Professionnels) ne doivent pas dépasser un plafond de 23 000 euros par an.

Et que pensez-vous de la nue-propriété ?

C’est un excellent investissement également. Vous achetez un bien immobilier pour 65% environ de sa valeur, mais vous n’avez pas le droit d’en tirer les fruits durant une certaine durée, qui peut être de 15, 18, voire même 20 ans. A l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien, à la valeur qui est la sienne 15 ou 20 ans après votre achat !

Comment s’assurer que l’on réalise un bon investissement locatif ?

La priorité est d’investir dans un bon emplacement, à proximité des écoles, des commerces, des moyens de transports, au sein d’une ville ou d’une région dynamique économiquement, où il y a un besoin de logements. Si ses conditions sont remplies, la location est assurée !

Si je choisis d’investir en locatif, comment gérer ce bien ? N’est-ce pas trop fastidieux ?

Quand vous réalisez une opération d’investissement immobilier locatif, le promoteur vous propose souvent l’aide d’un gestionnaire. Vous pouvez aussi décider d’avoir recours à un agent immobilier local, qui va s’occuper de la gestion de votre appartement. Dans tous les cas, il faut toujours faire appel à un professionnel pour la gestion locative de votre bien. Cela a un coût, certes, mais c’est le prix de la tranquillité.

Nos conseils pour investir dans l’immobilier locatif

Qu’est-ce que l’investissement locatif immobilier ?

Il s’agit d’acheter un bien immobilier pour le louer, que ce soit à l’année ou de manière saisonnière. En contrepartie de l’usage de son bien, l’investisseur locatif tire des revenus dont la nature varie selon le type de placement. Le plus souvent, il s’agit de loyers.
Le placement immobilier locatif est un choix sûr et pérenne, puisqu’il vous permet de vous constituer un patrimoine tangible. Vous possédez un actif avec une valeur minimale, transmissible à vos héritiers, et qui vous aide à bien préparer votre retraite.

Les étapes pour investir dans la location immobilière

• Recherche et sélection du bien
  Une fois votre cible locative définie (étudiant, couple, famille…), vous pouvez filtrer votre recherche par type de bien, ville, quartier, surface, nombre de pièces, surfaces annexes (parking, balcon…). Choisissez ensuite le bien le plus adapté, en fonction de votre budget.
• Choix du financement
  Vous souhaitez financer votre achat immobilier locatif par un crédit ? N’hésitez pas à effectuer une simulation en ligne pour estimer votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de constituer un dossier solide à présenter aux banques selon votre situation personnelle et financière.
• Optimisation de l’investissement : Pinel, Pinel + et LMNP
  Investir dans l’immobilier locatif neuf présente de beaux avantages d’optimisation. Outre des frais de notaire réduits, vous pouvez bénéficier des dispositifs suivants : 
  • Pinel et Pinel + vous accordent une réduction d’impôts en fonction de la durée de mise en location : 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez économiser jusqu’à 17,5% du prix de vente du bien en Pinel et 21% en Pinel +. Parmi les conditions d’éligibilité à la loi Pinel, les principales sont un plafonnement des loyers annuels et un emplacement en zone A bis, A et B1. La version Pinel + du dispositif impose des critères plus stricts, notamment en termes de performance énergétique.
  • Le statut LMNP, quant à lui, permet une défiscalisation des revenus locatifs et une récupération de la TVA en fonction de la durée de location. La principale condition est de louer le logement meublé en tant que bailleur particulier.

Les critères de réussite d’une location immobilière

• Le type de bien doit être en adéquation avec vos besoins, vos objectifs et votre budget. Si vous disposez d’une enveloppe limitée, par exemple, privilégiez des biens abordables comme des parkings.
• L’emplacement est le principal critère à étudier dans les placements immobiliers locatifs. Il détermine l’attractivité d’un bien et sa rentabilité. Les meilleurs emplacements se situent près des transports en commun, mais aussi à proximité immédiate des lieux d’intérêt (commerces, espaces verts, cinémas, campus, mer ou station de ski pour la location saisonnière…).
• La rentabilité est un facteur décisif lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif. N’hésitez pas à procéder à une étude comparative par ville et par type de bien, en fonction des prix de vente et des loyers moyens pratiqués.
• La surface d’un bien influence sa rentabilité et son attractivité. En effet, les petites surfaces ont un loyer moyen plus élevé au m², que les logements familiaux. Les studios et les T2 sont souvent les biens les plus demandés dans les centres-villes et ont un turnover plus important. Les grandes surfaces ont une rentabilité plus basse mais offrent plus de stabilité locative.
• La maintenance et la gestion du bien ne doivent pas être négligées. Vous pouvez vous faire accompagner par un gestionnaire professionnel pour vous aider, notamment en cas de conflit avec les locataires.

Dans quel type de biens investir pour louer ?

L’immobilier locatif résidentiel

Il s’agit là d’acheter pour louer un logement, à savoir une maison, un appartement, un studio… Il s’agit du placement locatif immobilier le plus répandu. Il vous permet d’accéder à de nombreux avantages, comme des dispositifs de défiscalisation et une demande élevée. Cependant, l’entretien de ce type de bien est onéreux et les baux d’habitation sont très réglementés. 

Investir dans un parking

Les parkings sont des biens abordables, avec une très forte demande dans les meilleurs quartiers et un rendement élevé. Ils demandent peu d’entretien, mais il est conseillé d’en acheter plusieurs afin d’obtenir des revenus satisfaisants.

Investir dans l’immobilier commercial

Un local commercial est un type de biens plus lucratif et plus sécurisant que l’immobilier résidentiel. Cela est dû au bail commercial plus long (3-6-9 ans) ainsi qu’à une meilleure stabilité des locataires. 
 

Investir locatif : les modes de placement

Achat en direct

La méthode la plus classique pour investir dans la location immobilière est d’acheter le bien en votre nom propre. Que ce soit comptant ou par le biais d’un prêt immobilier, le bien entre directement dans votre patrimoine.

Placement indirect : SCPI, crowdfunding

Vous pouvez également choisir d’investir indirectement dans un bien : 
 

• Soit en achetant des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier), qui vous reversera un dividende net de toutes charges chaque trimestre ou chaque mois.
• Soit en participant à un crowdfunding immobilier, où vous détenez des titres de créances sur un programme immobilier que vous avez contribuer à financer. 

Investir dans l’immobilier locatif est une excellente opportunité de placement, quels que soient votre profil, vos objectifs de rendement et le type de bien recherché. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose une grande variété de biens neufs disponibles, qui vous permettent de bénéficier de dispositifs avantageux. N’hésitez pas à nous contacter pour découvrir nos opportunités et obtenir des conseils sur mesure.