Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire : Ce qu’il faut savoir

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE obligatoire, est l'un des documents à fournir lors d'une transaction immobilière. Il dresse un état de la consommation d'énergie d'un logement et estime son impact environnemental. Plus que jamais dans le contexte actuel, cela en fait un élément essentiel à prendre en compte lors d'un achat immobilier, y compris dans l'immobilier neuf.

Qu'est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Définition du DPE et de son objectif

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire tant dans le cadre d'une vente que d'une location. Réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié et d'une durée de validité de 10 ans, il est fourni par le propriétaire d'un bien à son acheteur ou à son locataire. L'objectif du DPE obligatoire est de dresser un bilan énergétique d'un logement ou d'un bâtiment. Il vise les biens clos et couverts, tant les maisons que les appartements et les locaux d'activité tertiaire. 
Il estime la consommation d'énergie du bien et son impact sur l'environnement à travers ses émissions de gaz à effet de serre (GES). Le calcul se base sur différents éléments comme le chauffage, la production d’eau chaude... Le DPE immobilier fournit par ailleurs des recommandations afin d'améliorer le bilan énergétique du logement.

Bon à savoir : le DPE est désormais opposable. Autrement dit, l'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur s’il constate une irrégularité dans le DPE de l'appartement ou de la maison, si ladite irrégularité lui cause un préjudice.

Les différentes classes énergétiques du DPE et leur signification

Le Diagnostic de Performance Énergétique répartit les logements en 7 classes, chacune identifiable par une étiquette énergétique allant de A à G. Chaque classe correspond à des seuils de consommation d'énergie primaire et aux émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) du bâtiment.

• Classe A : consommation d'énergie primaire de 70 kWh/m².an, émissions de GES de 6 kg CO2eq/m².an. 
• Classe B : consommation d'énergie primaire de 110 kWh/m².an, émissions de GES de 11 kg CO2eq/m².an.
• Classe C : consommation d'énergie primaire de 180 kWh/m².an, émissions de GES de 30 kg CO2eq/m².an.
• Classe D : consommation d'énergie primaire de 250 kWh/m².an, émissions de GES de 50 kg CO2eq/m².an.
• Classe E : consommation d'énergie primaire de 330 kWh/m².an, émissions de GES de 70 kg CO2eq/m².an.
• Classe F : consommation d'énergie primaire de 420 kWh/m².an, émissions de GES de 100 kg CO2eq/m².an.
• Classe G : consommation d'énergie primaire de > 420 kWh/m².an, émissions de GES de > 100 kg CO2eq/m².an.

Les logements avec une étiquette A et B sont les plus économes et respectueux de l'environnement. Les logements aux étiquettes F et G sont énergivores. Depuis 2023, ils sont d'ailleurs soumis à un audit énergétique en cas de mise en vente. Cet audit propose différentes pistes d'amélioration des performances du logement, tels que des travaux de rénovation. 
En France, la classe D est la plus courante en matière de performance énergétique des logements. Bien qu'ils ne soient pas parfaits, ces logements ont une consommation énergétique raisonnable et des émissions de gaz à effet de serre modérées. Les classes E et C viennent ensuite dans l'ordre.

Bon à savoir : L’audit énergétique n’est pas obligatoire dans l’immobilier neuf.
 

Le DPE est-il obligatoire dans l'immobilier neuf ?

Les réglementations en vigueur concernant le DPE dans l'immobilier neuf

Le DPE obligatoire à la vente ou à la location d'un logement concerne l'immobilier ancien et les biens immobiliers neufs. Le Diagnostic de Performance Énergétique d'un logement neuf a pour objectif de vérifier sa conformité aux réglementations en vigueur.
La réglementation énergétique RE 2020 remplace l'ancienne RT 2012. Il s'agit d'une norme obligatoire, applicable à toutes les constructions neuves dont le permis a été délivré après le 1er janvier 2022. Elle renforce les exigences de performance énergétique et environnementale précédentes, puisqu'elle impose une consommation de chauffage inférieure à 12 kWhep / m² et une consommation totale en énergie primaire inférieure à 100 kWh par m². La réglementation introduit par ailleurs une nouvelle méthode de calcul prenant en compte l'ensemble du cycle de vie du bâtiment neuf : Sa construction, son entretien et sa démolition.
Certains labels, s'ils ne sont pas obligatoires, augmentent grandement la valeur du bien qui y répond. C'est le cas du label BBC+ (Basse Consommation +), qui impose une consommation énergétique inférieure ou égale à 40 kW / m² / an, de la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) ou encore le label HPE (Haute Performance Énergétique). 

Les exceptions à l'obligation du DPE dans l'immobilier neuf

Le DPE est obligatoire dans l'immobilier neuf, sauf dans les cas suivants :

• Les biens à usage agricole, artisanal ou industriel 
• Les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface plancher
• Les biens dont la durée d'utilisation est inférieure à 4 mois par an
• Les biens qui ne sont pas équipés d'un système de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire
• Les biens qui sont destinés à être démolis dans les 2 ans suivant la vente ou la location
• Les lieux de culte

Comment réaliser un DPE dans l'immobilier neuf ?

Les professionnels habilités à réaliser un DPE obligatoire dans l'immobilier neuf

La loi encadre l'activité de Diagnostic de Performance Énergétique de manière très stricte. Le DPE d'une maison neuve, d'un appartement, d'un bâtiment ou d'un local d'activité doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Celui-ci exerce son activité après avoir suivi une formation spécialisée. Il bénéficie d'une certification et du matériel nécessaire pour effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires. Le site du COFRAC fournit une liste des sociétés habilitées à émettre ces documents. 

Les étapes pour réaliser un DPE obligatoire dans l'immobilier neuf

Le DPE neuf est valable pour une durée de 10 ans. Dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d'Achèvement), le promoteur immobilier en charge du chantier de construction doit fournir deux documents au diagnostiqueur immobilier. D'une part, le récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique du programme immobilier neuf. D'autre part, l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique ou énergétique à l’achèvement des travaux. 
Une fois ces documents en main, le diagnostiqueur réalise une estimation du bilan énergétique du logement neuf, qui sera fourni à l'acquéreur le jour de sa livraison.

Les avantages d'un bon DPE dans l'immobilier neuf

Les économies d'énergie réalisables grâce à un bon DPE dans l'immobilier neuf

L'immobilier neuf permet aux occupants de maîtriser leur consommation d'énergie. L'orientation du bâtiment par rapport au soleil, des matériaux performants, le double vitrage et des systèmes de chauffage perfectionnés sont mis en place pour réaliser des économies d'énergie. Avec moins de déperdition de chaleur en hiver et plus de fraîcheur en été, les logements neufs permettent de réduire la facture de plusieurs centaines d'euros à l'année selon les types de biens... parfois même la diviser par deux, par rapport à un logement énergivore.

Un bon bilan énergétique d'un appartement neuf ou d'une maison s'avère ainsi très attractif et valorisant. 

La valorisation d'un bien immobilier neuf grâce à un bon DPE

Si le DPE du logement neuf est bon, il permet d'augmenter la valeur du bien. D'une part, un logement bien classé offre un excellent confort de vie à ses occupants. D'autre part, il s'avère compétitif dans le cadre d'un investissement locatif, puisqu'il n'aura pas à subir de travaux de mise aux normes à court et moyen terme.

Une mauvaise étiquette énergétique a un impact négatif sur le prix de vente d'un bien immobilier, surtout s'il s'agit d'un mauvais DPE d'appartement. Une bonne classe d'énergie, en revanche, permet de réaliser une plus-value alléchante selon les régions. C'est d'autant plus vrai si le logement ou le bâtiment répond à d'autres labels de haute performance énergétique.

Le Diagnostic de Performance Énergétique est un critère essentiel à considérer. Il impacte directement la valeur de votre bien et son attractivité auprès des acheteurs ou des locataires. En effet, un logement à basse consommation représente un argument de poids dans un contexte où le climat, le confort de vie et la dépense d'énergie sont des préoccupations majeures. L'immobilier neuf, par son respect d'une réglementation très stricte, permet d'investir dans des biens dotés d'un excellent DPE.