Quel avenir pour la loi Pinel ?

Depuis son lancement, le dispositif Pinel a attiré de nombreux investisseurs y compris des primo-investisseurs et a permis de relancer la construction d’habitations à loyer modéré. Nombre de contribuables utilisent effectivement ce dispositif pour se construire un patrimoine immobilier à moindres frais et préparer leur retraite. Un effet gagnant-gagnant pour l’investisseur-bailleur, le locataire, et bien sûr les communes concernées.

Le dispositif Pinel proportionne l’avantage fiscal octroyé à la durée de l’engagement à demeurer à la location dans les conditions prévues par la loi. La modification intervenue en 2018 n’a pas changé les modalités de ce calcul :

• Un abattement correspondant à 21 % du prix de l’investissement pour 12 ans de location.
• Un abattement correspondant à 18 % du prix de l’investissement pour 9 ans de location.
• Un abattement correspondant à 12 % du prix de l’investissement pour 6 ans de location.

L’avantage fiscal est étalé sur la période de l’engagement de location. Il octroie donc au maximum entre 5 250 € et 6 000 € d’abattement fiscal par an selon la durée de cette dernière avec un plafonnement d’acquisition d’un montant de 300 000 € valable pour un ou plusieurs investissements. De quoi défiscaliser de façon significative pour de nombreux contribuables-investisseurs.      

Le ministère du Logement a modifié en 2018 le plan de zonage du dispositif Pinel, qui s’appuie désormais sur 3 zones éligibles. Les zones dites B2 et C ne sont plus éligibles. Légèrement corrigé, mais reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, le « Pinel » ne doit faire l’objet d’aucune modification pour les 4 années qui viennent. Les investisseurs bénéficient donc dès à présent d’une totale visibilité pour se lancer et profiter pleinement de ce dispositif particulièrement intéressant.  

Un exemple concret d’achat en Pinel  
Un particulier est imposé sur le revenu à hauteur de 6 500 € par an. En achetant en 2019 un appartement au prix de 250 000 € et en choisissant de le louer sur 12 ans, celui-ci bénéficiera d’un abattement fiscal au taux de 21 %, soit un montant global de 52 500 €. Cette réduction s’appliquant annuellement à hauteur de 2 % pendant les 9 premières années et de 1 % durant les trois dernières, il bénéficiera d’un abattement d’impôt de 5 000 €/an de 2019 à 2027, puis de 2 500 €/an de 2028 à 2030.          

La location possible à un membre de sa famille         
La modification de 2018 a maintenu la possibilité pour l’investisseur de louer à un membre de sa famille, lorsque cet ascendant ou ce descendant n’est pas rattaché à son foyer fiscal.     

Un coup de pouce du gouvernement

Le prélèvement à la source ne va pas pénaliser les propriétaires usant du dispositif Pinel. Bercy a décidé de donner un réel coup de pouce aux investisseurs qui s’engagent autant dans le secteur de la construction que dans celui du logement.

Le gouvernement procède ainsi à une avance de trésorerie pour les contribuables avec un deuxième acompte, versé au mois d’août.Dernière minute : les annonces du gouvernement.

Les contribuables qui bénéficient d’un crédit ou d’une réduction d’impôt (dont le Pinel) obtiendront le versement anticipé de 60 % de ces sommes, dès le 15 janvier 2019.

Prenons l’exemple d’un investisseur payant 6 000 euros d’impôts par an et bénéficiant de 3 600 € de crédit d’impôt :

• L’impôt annuel est donc de 2400 € soit 240 € par mois de janvier à octobre.
• Avec le système initialement imaginé, il aurait dû faire une avance de 3500€ équivalent à 7 mensualités de 500 € avant de recevoir le crédit d’impôt en août.
• Avec cette nouvelle mesure, il ne paiera que 7 mensualités de 240 € du fait des 60 % du crédit d’impôt versés dès janvier.
• Aujourd’hui, 100 % de l’impôt annuel est réglé dès la fin du mois d’octobre. Avec le prélèvement à la source, cet investisseur ne réglera que 58 % de sa facture fiscale annuelle entre janvier et octobre du fait des deux versements en janvier et août.

Au-delà de son aspect purement fiscal, le Pinel constitue un excellent moyen d’acquérir un bien immobilier neuf bénéficiant des dernières normes en vigueur. Les loyers perçus, tout comme l’avantage fiscal acquis, diminuent considérablement le coût de l’opération qui de plus peut être réalisée avec un financement à 100% pour vous offrir l’investissement rêvé.        

A partir du 1^er janvier 2021, le dispositif Pinel ne concerne plus les maisons individuelles mais uniquement les logements au sein d'un bâtiment d’habitation collectif.