Indexation loyer : comment indexer le montant ?

Tout le monde l’aura constaté en faisant ses courses ou en payant ses factures : les prix augmentent, à commencer par ceux de l’énergie. Dans ce contexte, les propriétaires de logements loués, vides ou meublés (hors HLM), ne sont pas démunis. En effet, si tel est votre cas, vous pouvez sécuriser vos revenus locatifs en indexant vos loyers à l’indice de révision des loyers (IRL), que publie l’Insee chaque trimestre.

Cet indice correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et loyers, sur les douze derniers mois. Publié le 15 avril 2022, l’IRL du premier trimestre 2022 s’établit à 133,93 , soit + 2,48 % par rapport à l’IRL du 1er trimestre 2021.

Aussi protectrice soit-elle, l’indexation loyer n’a rien d’automatique, et vous devez respecter un certain nombre de conditions pour pouvoir réviser votre loyer. 
Tout d’abord, le contrat de location doit comprendre une clause d’indexation, indiquant notamment le dernier indice et la date à laquelle a lieu la révision annuelle du loyer. Habituellement, celle-ci est prévue à la date anniversaire de la signature du bail.
Par ailleurs, vous devez prévenir votre locataire de votre intention d’augmenter le loyer, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de la date prévue pour la révision, vous disposez d’un délai d’un an pour le faire. Soyez vigilant, car si ce délai est écoulé, la révision est perdue. En outre, la loi Alur a supprimé toute possibilité de rétroactivité dans l’indexation du loyer. 
Prenons l’exemple d’un bail signé le 1er juin 2021. Pour réévaluer le loyer au 1er juin 2022, le bailleur doit avoir envoyé son courrier avant la date anniversaire. Si ce courrier est adressé à une date ultérieure dans l’année qui suit, le loyer révisé ne courra qu’à partir de cette date, en vertu de l’absence de rétroactivité.

Ces principes posés, quel est le calcul de l’indexation d’un loyer ? La règle est la suivante : (loyer en cours x nouvel indice / ancien indice) = nouveau loyer.
Reprenons l’exemple de notre bail du 1er juin 2021, dont le loyer mensuel est de 800 € et dont l’indice de référence est celui du premier trimestre 2021. Pour une révision au 1er juin 2022, le calcul sera le suivant :
800 x 133,93 (indice du 1er trimestre 2022) / 130,69 (indice du 1er trimestre 2021) = 819,83 €
L’année suivante, pour une révision au 1er juin 2023, le calcul se fera sur la base de 819,83 €, sauf si la révision n’a pas été faite dans l’année. Pour éviter de cumuler les pertes, il est donc important d’indexer le loyer tous les ans.
Pour calculer la révision de votre loyer, l’institut national de la consommation met à votre service un simulateur.

Que devient l’indexation du loyer quand les loyers sont encadrés en zone tendue, comme à Paris, ou quand ils s’inscrivent dans un dispositif de défiscalisation, comme le Pinel ? La révision est possible, à la condition qu’elle ne dépasse pas les plafonds fixés par arrêté préfectoral pour les loyers encadrés, ou par décret.
Enfin, il est à noter que les propriétaires bailleurs de passoires thermiques ne pourront plus augmenter leur loyer à compter d’août 2022, en vertu de la loi Climat. Une mesure qui souligne, une fois encore, l’avantage du neuf en matière d’investissement locatif !