Crédit immobilier : vers une amélioration de la situation ?

Le marché du crédit immobilier serait-il en train de se débloquer ? En ce dernier trimestre 2023, quelques signes encourageants le laissent penser. 
En effet, la Banque de France a enregistré une légère hausse de prêts octroyés. Après de longs mois de baisse, cette tendance souffle un vent d’optimisme sur le secteur immobilier. 
Si les taux de crédit restent encore dissuasifs pour de nombreux dossiers, la réforme du taux d’usure a impacté positivement le secteur. À cela s’ajoutent un assouplissement des conditions d’accès à l’emprunt immobilier et un léger ralentissement de la hausse des taux. 
Même s’il faut faire preuve de mesure, les banques affichent une bonne volonté pour débloquer le secteur. C’est d’autant plus vrai en ce qui concerne le domaine du crédit locatif, qui bénéficie de quelques atouts supplémentaires.

Le taux d’usure mensualisé, bonne nouvelle pour les crédits immobiliers

Qu’est-ce que le taux d’usure ? 

Le taux d’usure représente le taux maximal auquel une banque peut accorder un prêt immobilier. Celui-ci est fixé par la Banque de France pour éviter un endettement délétère des emprunteurs et un dérèglement de l’économie. Traditionnellement, ce plafond est défini de manière trimestrielle en se fondant sur un calcul simple : le taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, auquel on ajoute 1/3 dudit taux. 
En 2023, face à une hausse constante des taux de crédit immobilier, le taux d’usure a connu une réforme qui s’étendra jusqu’en 2024. 

L’impact de la réforme sur le financement immobilier

Depuis 2023, et à minima jusqu’à l’an prochain, le calcul du taux d’usure est désormais mensualisé. Les banques peuvent ainsi répercuter la hausse effective des taux sans être bloquées par des seuils trop bas. 
Cela leur permet d'accorder plus facilement un prêt à des emprunteurs solvables. Ainsi, cette réforme impacte favorablement le nombre de crédits immobiliers accordés. Les emprunteurs les plus modestes, auxquels on propose généralement des taux d’emprunt élevés, ne sont donc plus de facto écartés des dossiers acceptés.

Prêt immobilier : l'évolution positive des banques 

La rigidité des conditions d'octroi d’un financement immobilier est un frein pour de nombreux ménages. Face à la stagnation du marché, les banques font preuve de bonne volonté en assouplissant les conditions d’accès à l’emprunt.
Par exemple, cela peut consister pour certains établissements à lever les critères de revenus minimums ou de montant maximum de financement. Dans d’autres cas, les banques peuvent réétudier des dossiers dont la part du montant du bien financé à crédit est supérieure à 100%.
De plus, le prêt immobilier locatif bénéficie de mesures dérogatoires favorables. Désormais, un pourcentage plus élevé d’investisseurs locatifs pourra profiter de prêts dérogatoires aux taux maximum d’endettement et de durée du crédit. 

Un ralentissement de la hausse des taux de crédits immobiliers

Si les taux de crédits demeurent en hausse en octobre, la situation est plus nuancée qu’il n’y paraît. En effet, la hausse moyenne calculée ne prend pas en compte les écarts entre les banques, dont certaines n’ont pas actualisé leurs taux depuis quelques mois.
De plus, on constate une tendance à la baisse des taux de crédit immobilier sur les plus petites durées d’emprunt. De manière globale, ces variations permettent un ralentissement global favorable aux emprunteurs.

Comment augmenter ses chances d’accès au prêt immobilier ?

L’accès à l’emprunt reste toujours délicat pour de nombreux Français. Les emprunteurs aux revenus les plus faibles, notamment, sont confrontés à des taux plus élevés et à la fragilité de leur dossier. 
Si vous désirez effectuer une demande de crédit, il existe cependant quelques moyens de consolider votre candidature.

Démontrer sa stabilité financière

Lorsqu’elle étudie votre dossier, une banque vérifie votre solvabilité. Cela se traduit par la gestion de vos comptes bancaires, votre situation professionnelle et votre capacité d’épargne. 
•    Justifier d’un apport, le plus souvent d’au moins 10% du prix de vente, est un excellent atout. Cette somme sera par ailleurs utile au règlement de frais comme les frais de notaire, de dossier, d’assurance… 
•    Une situation professionnelle stable, comme un emploi en CDI avec des revenus réguliers, est rassurante pour les banques. Il en est de même pour les travailleurs indépendants apportant la preuve de revenus stables depuis plusieurs années.
•    La gestion de vos comptes est également examinée. Dans cette optique, mieux vaut éviter de trop nombreuses situations de découvert, de rejets de prélèvements, d’impayés…

Limiter son taux d’endettement

La principale préoccupation d’une banque est votre capacité à rembourser votre emprunt immobilier. Le taux d’endettement étant fixé à 35%, assurez-vous de solder tous les crédits en cours qui pourraient fragiliser votre situation.

Réaliser une simulation de crédit immobilier

N’hésitez pas à réaliser une simulation de prêt afin d’estimer la viabilité de votre projet d’achat immobilier. Vous pouvez y inclure divers éléments comme le montant de votre apport, le prix de vente du logement, la durée d’emprunt, le montant des mensualités…

Choisir une période favorable

De manière générale, les banques ont tendance à accorder plus facilement un financement immobilier en début d’année. Déposer votre dossier en janvier, par exemple, peut donc vous offrir un léger avantage.

Faire appel à un courtier

Un courtier professionnel vous assiste à chaque étape de votre projet immobilier. Entre autres, il vous aide à obtenir les meilleurs taux auprès des banques, à négocier votre assurance emprunteur et à vous faire gagner du temps.

L’opportunité de l’investissement locatif dans le neuf

Le prêt immobilier locatif offre certains atouts, comme un assouplissement de certaines règles de crédit. De plus, acheter un logement pour le louer vous permet d’accéder à des avantages et mécanismes attrayants : 

Un crédit immobilier pour acheter en Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’économie d'impôts, dont le taux global varie selon la durée totale de mise en location. Vous pouvez en profiter, sous conditions, en réalisant un investissement locatif dans une commune éligible Pinel. Le logement doit être acquis neuf ou en VEFA et loué pour une durée minimale de 6 ans.

Bon à savoir : ce dispositif disparaîtra en fin d’année 2024 et évoluera vers Pinel Plus, avec de nouveaux critères environnementaux et de qualité d’usage. Il est donc intéressant d’investir le plus rapidement possible pour profiter de la loi Pinel.

Faire un crédit pour acheter un logement en LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet un abattement sur les revenus locatifs d'un logement meublé. Il est réservé aux bailleurs particuliers, qui peuvent investir dans le parc privé ou dans des établissements de services comme les résidences étudiantes, les EHPAD…

Plusieurs signaux sont favorables à une reprise du marché du crédit immobilier. Il s’agit donc d’une réelle opportunité pour les investisseurs, notamment dans le locatif. Votre promoteur Kaufman & Broad vous offre un vaste choix de programmes neufs éligibles Pinel et finançables par un prêt bancaire. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez un accompagnement sur mesure pour concrétiser votre projet, en fonction de vos besoins et de votre situation. Investir en LMNP avec Kaufman & Broad.