Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Sûr, rémunérateur et avantageux fiscalement ! Investir dans l’immobilier neuf est un placement pour l’avenir à plus d’un titre, mais comment prendre les bonnes décisions et réussir son investissement ? Outre la recherche du bien idéal, la réussite dépend de la bonne évaluation de votre budget, à commencer par votre capacité d’emprunt.

Comme chacun sait, la plupart des projets immobiliers nécessite de contracter un prêt immobilier. En calculant votre capacité d’emprunt, vous aurez une idée du montant maximal du prêt qu’un établissement bancaire sera susceptible de vous accorder, et, par conséquent, du budget et du type de projet immobilier auxquels vous pourrez prétendre. Comment alors calculer sa capacité d’emprunt immobilier ?

Pour le calcul de votre capacité d’emprunt, il existe une étape préalable : le calcul de votre taux d’endettement, lequel ne doit pas dépasser 35 % conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). C’est lui qui vous permettra d’évaluer à la fois les mensualités qui vous seront applicables, la durée de remboursement de votre crédit et son coût global.
Pour le calculer, il faut prendre en compte vos charges récurrentes (crédits à la consommation ou immobiliers en cours, pensions et rentes, mensualités prévisionnelles du crédit souhaité, loyer, etc.) et vos revenus fixes (salaire net, BIC, BNC, pension alimentaire, retraite, rente viagère, allocations familiales, revenus de placements financiers), selon la formule suivante : charges fixes x 100 / revenus.

Comme les futurs revenus locatifs sont censés compenser tout ou partie du crédit immobilier, certaines banques calculaient jusqu’à présent un taux d’endettement différentiel, plus avantageux pour l’emprunteur. Celui-ci était obtenu à partir de revenus locatifs pondérés à 70 %, pour couvrir les risques éventuels de loyers impayés ou de vacance trop prolongée entre deux locataires. Mais le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a mis fin à cette pratique. Ne s’applique donc plus que le calcul standard présenté ci-dessus.

La banque estimera aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il vous reste une fois vos charges déduites de vos revenus, en prenant toutefois en considération votre situation personnelle. En effet, si le reste à vivre entre deux familles peut s’avérer identique, leurs niveaux de vie respectifs varieront en fonction de plusieurs facteurs : lieu de résidence, nombre d’enfants, etc.

Pour vous aider à calculer votre capacité d’emprunt, Kaufman & Broad met à votre disposition un simulateur de prêt immobilier. Pratique et facile d’utilisation, cet outil vous indiquera le montant maximum du prêt que vous pourrez contracter en fonction de vos revenus. Une simulation indispensable en prévision d’un rendez-vous chez le banquier !