Comment bénéficier des donations exonérées pour votre achat immobilier ?

Dans un contexte économique en pleine mutation, le gouvernement a choisi de mettre en place des mesures ciblées pour dynamiser l’accession à la propriété. La volonté est de soutenir les ménages et de favoriser la construction neuve, tout en encourageant des pratiques respectueuses de l’environnement à travers la rénovation énergétique. 

Ce double objectif répond à la fois aux défis du pouvoir d’achat et aux impératifs de transition énergétique. En simplifiant les démarches fiscales et en offrant un accès facilité aux financements avantageux, les dispositifs mis en place en 2025 devraient contribuer à redonner confiance au marché immobilier.

Un dispositif fiscal avantageux : Les donations exonérées

La loi de finances 2025 introduit une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur les donations en espèces. Ce mécanisme permet de réduire significativement le coût fiscal lié aux donations, facilitant ainsi le financement de projets immobiliers. 

Concrètement, les dons réalisés en vue d’acheter ou de construire une résidence principale – ou de réaliser des travaux de rénovation énergétique – bénéficient d’une exonération qui peut atteindre des montants conséquents, sous réserve du respect de certaines conditions.

Les conditions d’application

Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs critères précis doivent être respectés :

• Plafond des montants exonérés

Chaque donateur peut verser jusqu’à 100 000 € sans frais de mutation, et le cumul des dons de différents ascendants (parents, grands-parents, etc.) peut atteindre 300 000 € par bénéficiaire. Ce plafond permet de couvrir une part importante des besoins financiers liés à l’acquisition ou à la construction d’un logement.

• Un usage strictement dédié

Les fonds ainsi donnés doivent être exclusivement affectés à l’achat, à la construction ou à la rénovation énergétique d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale. Ce critère d’affectation garantit que l’avantage fiscal profite directement aux projets immobiliers résidentiels.

• Délais et engagements de conservation

L’utilisation des fonds doit intervenir dans un délai de six mois après la donation. En outre, le bénéficiaire s’engage à conserver le bien pendant une période minimale de trois ans, afin d’assurer une stabilité de l’investissement. Certaines mesures antérieures prévoyaient une durée de conservation plus longue, jusqu’à cinq ans, ce qui témoigne d’une volonté d’adapter le dispositif aux évolutions du marché tout en préservant la finalité résidentielle des projets.

Les restrictions et précautions à connaître

Bien que particulièrement avantageux, le dispositif présente quelques restrictions destinées à éviter les abus et le cumul de subventions :

• Cumul des aides publiques

L’exonération ne s’applique pas si le bénéficiaire a déjà perçu une aide publique pour le même projet. Ainsi, les bénéficiaires ne peuvent pas cumuler l’exonération des droits de mutation avec d’autres dispositifs tels que le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, certaines déductions de charges ou la prime MaPrimeRénov’.

• Encadrement temporel du dispositif

Ce mécanisme est mis en place de manière temporaire, afin de répondre aux enjeux actuels du marché immobilier. Il s’inscrit dans une dynamique de soutien à court terme qui pourrait être amenée à évoluer en fonction des résultats obtenus sur le terrain.

Ces restrictions garantissent que l’avantage fiscal bénéficie en priorité aux projets visant réellement l’accession à la propriété, tout en évitant un surinvestissement public dans des projets déjà soutenus par d’autres dispositifs.

Complémentarité avec le nouveau PTZ 2025

Un autre levier majeur de 2025 est l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ). Désormais accessible sur l’ensemble du territoire français aux logements neufs, et incluant les maisons neuves, le PTZ s’adresse exclusivement aux primo-accédants. 

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En combinant allègement fiscal et financement avantageux, ces dispositifs ouvrent la voie à de nouvelles opportunités d’investissement, tout en favorisant une transition énergétique indispensable. Pour les futurs propriétaires, il s’agit d’un moment propice pour concrétiser leurs projets immobiliers, dans un cadre légal et économique résolument tourné vers l’avenir.

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