De Pinel à Pinel +
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vise à encourager l’investissement locatif dans le neuf et dans les zones tendues. Mis en place en 2014, ce dispositif a connu une diminution des avantages fiscaux en 2023 et s'éteindra à la fin de l’année 2024.
Le 1er janvier 2023, le Pinel + est entré en vigueur, poursuivant les mêmes objectifs que le dispositif Pinel. Cependant, il introduit de nouveaux critères d’éligibilité, notamment en termes de qualité et de performance énergétique. Tout comme le dispositif Pinel, Il prendra fin également le 31 décembre 2024. Nous détaillerons plus bas les spécificités du dispositif Pinel Plus, qui reste un dispositif attrayant pour se constituer un patrimoine de qualité en plus de bénéficier d'une réduction d’impôt.
Ces 2 dispositifs sont donc amenés à cohabiter durant 1 année, chacun offrant des avantages fiscaux distincts :
- Le Pinel classique : avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.
- Le Pinel + : le maintien des taux précédents, sous certaines conditions, spécifiquement dans certains quartiers ou en fonction de critères énergétiques et de qualité.
Quels sont les avantages du Pinel Plus par rapport au Pinel classique ?
Les principaux avantages du Pinel Plus par rapport à son prédécesseur sont les suivants :
- Des taux de réduction d'impôt plus élevés : la réduction d'impôt du Pinel Plus peut atteindre 21 % du prix d'achat du logement, contre 14 % pour le Pinel classique.
- Une possibilité d'investissement dans des zones plus étendues : le Pinel Plus permet d'investir en zone A bis, A et B1, contre uniquement les zones A et A bis pour le Pinel classique.
- Des critères d'éligibilité plus stricts : le Pinel Plus impose des critères d'éligibilité plus stricts en matière de performance énergétique et de qualité du logement.
En résumé, le Pinel Plus offre un dispositif de défiscalisation immobilière plus avantageux que le premier Pinel. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante, d'investir dans une zone plus vaste et de s'assurer que le logement qu'ils achètent est de qualité.
Voici quelques exemples concrets qui illustrent les avantages du Pinel Plus par rapport au Pinel classique :
- Un investisseur qui achète un logement neuf en zone A bis pour un montant de 200 000 € bénéficiera d'une réduction d'impôt de 42 000 € avec le Pinel Plus, contre 24 000 € avec Pinel.
- Un investisseur qui achète un logement neuf en zone A pour un montant de 300 000 € bénéficiera d'une réduction d'impôt de 63 000 € avec le Pinel Plus, contre 36 000 € avec Pinel.
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Comment fonctionne le Pinel Plus en termes de réduction d'impôt ?
Le fonctionnement du Pinel Plus en termes de réduction d'impôt repose sur un mécanisme fiscal avantageux. Il incite à soutenir la construction de biens neufs éco-responsables tout en bénéficiant d'un allègement fiscal. Pour accéder à la réduction d'impôt du Pinel Plus, l'investisseur doit acheter un bien immobilier neuf répondant aux exigences environnementales requises par le dispositif. Celles-ci sont plus exigeantes que celles du Pinel classique, mettant particulièrement l'accent sur l’efficacité énergétique et la durabilité du logement.
Quels sont les critères d’éligibilité pour le Pinel + ?
Pour bénéficier de la loi Pinel Plus, les conditions à remplir sont de 2 natures :
Des conditions identiques au dispositif Pinel :
- Acheter un logement situé(e) en zone A, A bis ou B1 ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
- Louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison
- Mettre en location le bien en tant que résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6 ans
- Respecter les plafonds de revenus des locataires fixés par décret
- Respecter des plafonds de loyers fixés par décret
- Investir pour un montant total annuel de 300 000 € maximum, dans la limite de 2 logements
- Ne pas dépasser le prix d’achat plafonné à 5 500 € le m².
De nouvelles conditions concernant la qualité et le confort pour les logements
Ces critères spécifiques au Pinel Plus visent à encourager un investissement locatif plus responsable. Voici les principales conditions à remplir pour bénéficier de ce dispositif Pinel Plus :
Les critères environnementaux du Pinel Plus
Selon le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit présenter une performance énergétique et environnementale supérieure aux exigences de la réglementation en vigueur en 2025, soit la RE 2020.
Le Pinel Plus encourage la construction d’habitats respectueux de l'environnement. Le dispositif favorise ainsi l'utilisation d'énergies renouvelables et la réduction de la consommation d'énergie. Ces critères sont essentiels pour garantir la durabilité et l'efficacité énergétique du logement.
Voici les nouvelles normes énergétiques du dispositif Pinel Plus :
- Logements neufs acquis en 2023 et 2024 : atteindre les seuils de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025, soit une consommation d'énergie primaire inférieure à 50 kWh/m²/an et un taux d'émissions de gaz à effet de serre inférieur à 35 kg CO2eq/m²/an.
- Logements anciens acquis en 2023 et 2024 : atteindre une étiquette B du diagnostic de performance énergétique.
- Logements neufs acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022 : atteindre le label « E+C- » et l'étiquette A.
Les critères de qualité d’usage du Pinel Plus
En plus des critères environnementaux, le Pinel Plus impose également des critères de qualité d'usage, qui visent à garantir confort et bien-être aux locataires.
Les critères de qualité d'usage du Pinel Plus sont les suivants :
- Surface habitable minimale : les logements doivent avoir une surface habitable minimale de 28 m² pour un studio, 45 m² pour un 2 pièces (T2), 62 m² pour un 3 pièces (T3), 79 m² pour un 4 pièces (T4) et 96 m² pour un 5 pièces (T5).
- Espaces extérieurs privatifs : les logements doivent disposer d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale de 3 m² pour un studio ou un 2 pièces (T2), 5 m² pour un 3 pièces (T3), 7 m² pour un 4 pièces (T4) et 9 m² pour un 5 pièces (T5).
- Au moins deux orientations différentes : les logements de 3 pièces et plus doivent avoir au moins deux orientations différentes.
Le zonage Super Pinel
Les zones admissibles au dispositif Pinel Plus en 2023 sont déterminées en fonction de la demande locative, des besoins en logements neufs et des critères environnementaux.
Classement des zones selon leur niveau de tension locative : Les zones A bis, A, et B1 sont considérées comme les plus tendues, ce qui signifie qu'elles présentent une forte demande de logements par rapport à l'offre. Les zones B2 et C sont considérées comme moins tendues.
Zone B2 et Pinel Plus : Contrairement au premier dispositif Pinel, qui exclut généralement B2 et C, le Pinel Plus peut s'appliquer dans certaines communes de ces zones, à condition qu'elles aient été reclassées en tant que "zones éligibles". Ce reclassement est souvent lié à des projets de revitalisation ou à des efforts en faveur du développement durable.
Consultation du zonage : Pour déterminer si une commune est éligible au Pinel Plus, il est recommandé de consulter la carte officielle du zonage Pinel établie par le gouvernement. Cette carte répertorie toutes les communes admissibles en fonction de leur classement. Il est important de noter que le zonage peut évoluer d'une année à l'autre en fonction des besoins du marché immobilier.
Critères environnementaux : Outre le classement en zones tendues, le Pinel Plus encourage la construction de logements respectueux de l'environnement.
Précision géographique : L'éligibilité au Pinel Plus peuvent varier d'une région à l'autre, voire d'une commune à l'autre. Il est donc essentiel de vérifier les spécificités géographiques et les dernières mises à jour du zonage pour chaque projet d'investissement.
Quelles sont les différences entre le Pinel Plus et d'autres dispositifs de défiscalisation ?
Les différences entre le dispositif Pinel Plus et d'autres dispositifs de défiscalisation peuvent impacter le choix en matière d’investissement immobilier. Voici un aperçu des principales distinctions à prendre en compte :
Durée d'engagement : Les dispositifs de défiscalisation peuvent exiger des durées d'engagement différentes. Le Pinel Plus impose généralement une location de 6 ans minimum, avec des extensions possibles à 9 ou 12 ans, tandis que d'autres dispositifs peuvent avoir des exigences de durée différentes.
Public cible : Certains dispositifs, comme le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), sont plus adaptés aux investisseurs cherchant à générer un revenu locatif à court terme, tandis que le Pinel Plus s'adresse davantage à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier sur le long terme tout en réduisant leurs impôts.
Le choix entre le Pinel Plus et d'autres dispositifs de défiscalisation dépendra des besoins et des objectifs spécifiques de chaque investisseur.
Fin du PINEL et du PINEL + le 31 décembre 2024
Kaufman & Broad
