Investir avec le dispositif Pinel en zone A/A bis

Promouvoir la location à loyer modéré

Le constat est là : la France manque de logements sociaux. Depuis plusieurs décennies, le parc de ce segment de l’immobilier ne croît pas suffisamment pour répondre à la demande. Pour attirer les investisseurs vers ce marché locatif prioritaire, il existe le dispositif de défiscalisation Pinel. Les contribuables, acquéreurs d’un appartement en zone éligible, s’engagent à le mettre en location pour 6, 9, ou 12 ans.
Les loyers annuels de ce logement sont soumis à un plafond, tout comme les revenus des locataires. En contrepartie de cet investissement, les bailleurs bénéficient d’un abattement fiscal pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.    

Secteurs prioritaires et zonage Pinel : mode d’emploi

La notion de secteur éligible : les zones Pinel A bis, A et B1

Soucieux d’attirer l’investissement là où il est nécessaire, l’État dresse par décret la liste des secteurs éligibles au dispositif Pinel. Révisé en 2018, le zonage compte environ 1 200 communes dans lesquelles la construction de logements sociaux a été jugée comme prioritaire. 
Récemment reconduit par le gouvernement, le Pinel a aussi été réformé : il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024 pour les seules villes considérées en forte tension, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1. Petit tour d'horizon des villes concernées : 

•    La zone Pinel A bis se compose de Paris et de 29 communes voisines, soit la proche banlieue. Il s’agit du territoire en tension maximale en France.
•    La zone A Pinel englobe les villes en forte tension qui ne sont pas comprises en A bis. Il s’agit des autres communes de la banlieue parisienne, de la Côte d’Azur, de la partie française de l’agglomération genevoise, de quelques villes en Corse du sud. La zone Pinel A englobe par ailleurs les grandes métropoles comme Bordeaux, Toulouse, Lille, Lyon, Marseille, Nice, Montpellier. Sont aussi concernées plusieurs villes limitrophes de ces grandes villes, où les loyers sont très élevés (Talence, Villefranche-sur-Mer, Aytré, Lattes, Anglet, Aix-en-Provence…). Plusieurs villes d'Outre-Mer, comme Saint-Paul, ont également intégré la zone A Pinel en 2023.
•    La zone B1 comprend les communes où la demande reste très élevée telles que Grenoble, Nîmes, Rennes…

Zones A et A bis : une rentabilité assurée 

Si, dans sa globalité, le dispositif Pinel propose une excellente solution d’investissement, celui-ci prend une dimension particulière dans les zones A et A bis. Par définition, elles connaissent une demande de logements supérieure à la demande. Cette forte tension locative se répercute sur l’attractivité des biens à la location. 
Il en résulte un risque de vacance locative faible, voire quasiment inexistant, surtout pour les logements neufs. Ces derniers sont confortables, respectueux des dernières normes énergétiques, dotés des meilleures prestations et de loyers plafonnés. Ils sont donc rares et recherchés, dans des communes où le marché locatif hors Pinel affiche des prix souvent prohibitifs.
D’autre part, les niveaux de prix du m² y sont tels que la loi Pinel est un excellent moyen d’accéder à la propriété. La possibilité de louer à un descendant ou un ascendant en fait aussi un outil familial de solidarité intergénérationnelle : un excellent moyen pour loger son fils étudiant à Montpellier ou ses parents sur la Côte d’Azur, par exemple. 
Très tendues, les zones A et A bis sont aussi celles qui offrent les meilleurs rendements. Cela s’explique notamment par des loyers certes plafonnés, mais plus élevés. Spécialiste de ces questions, Kaufman & Broad guide les investisseurs intéressés par le dispositif Pinel.

Les avantages du dispositif Pinel

En 2023, et jusqu’au 31 décembre 2024 inclus, la loi Pinel perdure sous deux formes : le dispositif Pinel classique et le dispositif Pinel +. Dans un cas comme dans l’autre, acheter sous loi Pinel en Zone A, A bis ou B1 permet une réduction d’impôt. 
Le taux de défiscalisation dépend de la durée de location et de la forme du dispositif. En loi Pinel classique, la réduction atteint 10,5% (6 ans d’engagement), 15% (9 ans d’engagement) ou 17,5% (12 ans d’engagement). Sous Pinel +, plus exigeant dans ses conditions d’application, les taux économisés sont respectivement de 12%, 18% et 21%.
Le dispositif Pinel permet donc une optimisation considérable de votre investissement locatif. 

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Pinel : plafonds et conditions d’application

Il ne suffit pas d’acheter du neuf pour profiter de la défiscalisation Pinel. Le dispositif obéit à des critères très précis : 
•    Le bien acquis est neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
•    Le propriétaire s’engage à respecter le plafonnement des loyers fixé par le dispositif. En 2023, le loyer Pinel en zone A est de 13.56 €/m² et de 18.25 €/m² en zone A bis. À titre de comparaison, il est de 10,44 €/m² en zone B1.
•    Le logement doit être mis en location pour une durée minimale d’engagement de 6 ans, renouvelable pour 3 ans à deux reprises. 
•    Le locataire du logement en Pinel zone A ou A bis doit l’occuper à titre de résidence principale. Il est, en outre, soumis à des conditions de ressources. Les seuils de revenus dépendent de la zone géographique du bien et de la composition du foyer. Par exemple, pour un couple avec une 1 personne à charge, le plafond Pinel zone A du foyer fiscal est de 70 718 € / an. Il atteint 112 844 € / an si le couple a 4 personnes à charge.
Si vous avez un doute sur l’éligibilité du logement neuf que vous souhaitez acquérir, n’hésitez pas à effectuer une simulation en ligne à l’aide de notre calculette Pinel.

Les plafonds de ressources des locataires en zone Pinel A

Les plafonds de ressources, applicables aux locataires dans la zone Pinel A, déterminent les revenus maximaux pour être éligible à la location. Ces seuils varient en fonction de la composition du foyer (personne seule ou couple, avec enfant à charge ou pas…) et de la zone géographique. Pour la zone A, ils sont fixés à des niveaux spécifiques afin de favoriser l'accès à des logements à loyer modéré. Ces plafonds garantissent un équilibre entre le profil des locataires et le coût des loyers dans des zones où la demande est forte.

Pinel +, des exigences plus élevées 

En échange de taux de défiscalisation plus importants, Pinel + (ou Pinel Plus) impose des conditions plus strictes : 
•    Le respect de la norme énergétique RE 2020
•    La présence d’espaces extérieurs privatifs, comme un balcon ou une terrasse
•    Une étiquette DPE de niveau A
•    Des surfaces minimales intérieures et extérieures, fixées par type de logement
•    Une ouverture sur l’extérieur pour au moins 2 façades de différentes orientations à partir du T3 (logement de 3 pièces).

Pinel zone A en 2023 : rentabilité et perspectives d’avenir

Investir en zone A offre une rentabilité particulièrement intéressante. En effet, la zone A Pinel a un prix au m² plus attractif que la zone A bis, tout en proposant un plafond de loyer élevé. 
Si les tickets d’entrée dans le neuf demeurent plus hauts que dans l’ancien, il est encore possible d’obtenir un rendement supérieur à 3,5% ou 4% dans les communes les plus prisées. Il s’agit des villes où il fait bon vivre et investir, en particulier celles qui viennent d’intégrer Pinel zone A en 2023. Parmi elles, Toulouse connaît un véritable pic démographique, pour des prix de vente encore inférieurs aux métropoles de même envergure. 
Ainsi, la ville de Bordeaux, qui vient aussi d’intégrer la zone A en 2023, jouit d’un excellent dynamisme économique, universitaire et culturel. Vous pouvez d’ailleurs y bénéficier d'un programme neuf de grande qualité, éligible à la loi Pinel, en plein cœur du centre-ville, proposé par Kaufman & Broad.
Avec la tendance des Français à s’éloigner des centres trop denses, les villes à taille humaine de la zone A Pinel sont des pistes à considérer par les investisseurs. C’est encore plus le cas pour les villes qui profitent de grands chantiers de développement urbain, comme de nombreuses communes de la région parisienne dans le Val d’Oise, la Seine-Saint-Denis, l’Essonne…

Investir en loi Pinel zone A est une excellente opportunité de placement, à la fois fiable et rentable. Acquérir un logement neuf dans les communes concernées vous permet d’intégrer un territoire compétitif, où les locataires sont de plus en plus nombreux. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose des résidences de standing, idéalement situées, pour différents types de biens et de budgets. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.