Plafonds LMNP pour 2024 : Nouvelles conditions et stratégies d'optimisation

Les plafonds, ou limites LMNP, correspondent au montant annuel de recettes locatives à ne pas dépasser pour bénéficier du régime. En 2024, le seuil LMNP est fixé à 23 000 € et à 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire. 

Si les loyers perçus excèdent cumulativement ces deux plafonds, la location est requalifiée comme professionnelle et le loueur perd les avantages du LMNP.

Quels plafonds LMNP en fonction du régime fiscal ?

Les seuils LMNP 2024 sous le régime micro-BIC

Régime fiscal par défaut du statut LMNP, le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) offre un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires réalisé. Cet abattement est de 50% sur une location meublée classique, 71% sur une location de tourisme classée et 30% sur une location de tourisme non classée.

Pour bénéficier de ces économies d’impôt, le régime micro-BIC impose une limite de recettes locatives annuelles. Au-delà, l’activité bascule automatiquement en régime réel.

Face à l’abondance de locations saisonnières dans les zones tendues du territoire, le Projet de Loi Finance a apporté des modifications au plafond LMNP 2024 : 

• Location meublée classique à l’année : 77.000 € de revenus locatifs annuels.

• Location meublée de tourisme classée (résidence de tourisme, villages de vacances, chambres d’hôtes…) : 188 700 € de revenus locatifs annuels.

• Location meublée de tourisme non classée (locations privées via des plateformes, locations saisonnières de la résidence principale du bailleur…) : 15.000 € de revenus locatifs annuels.

LMNP : plafond sous le régime réel simplifié

Pouvant être choisi sur option par le loueur non professionnel, le régime réel simplifié est très avantageux dans certains cas. En effet, il permet de déduire les charges liées à l’usage du logement (taxe foncière, frais d’entretien…) mais aussi son abattement. Cela signifie que la perte de valeur du bien et de ses meubles peut être déduite tout au long de leur durée d’usage. 

Sous le régime réel, les plafonds de revenus en LMNP sont fixés à : 

• 818.000 € pour la location meublée classique,

• 840 000 € pour les meublés de tourisme classés,

• 254 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.

Bon à savoir : Au-delà de ces montants, le régime réel normal est applicable. Celui-ci est beaucoup plus lourd et complexe que le régime réel simplifié.

En savoir plus sur l’abattement en LMNP >>

Plafond LMNP dépassé : comment faire ? 

Les risques liés au dépassement du plafond

Si les loyers annuels du logement meublé dépassent le seuil LMNP, l'activité du loueur est requalifiée en LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Concrètement, le propriétaire va perdre les avantages du statut de loueur particulier. En plus de devoir s’immatriculer comme professionnel de l’immobilier au RCS, il devra s’acquitter de cotisations sociales auprès de l'URSSAF.       

Les solutions à envisager

Pour rappel, les loyers annuels du bien ne doivent pas dépasser 23.000 € et 50% de tous les revenus du loueur imposables à l’IR. Par exemple, si les recettes locatives sont de 50.000 € pour des revenus totaux de 110.000 €, le loueur reste éligible au LMNP. Il devra toutefois déclarer ses loyers au régime réel simplifié.

Une première solution pour respecter le plafond LMNP consisterait à augmenter ses revenus globaux pour rester sous le seuil de 50%. À défaut, le propriétaire peut choisir de baisser les recettes perçues en baissant le loyer du logement ou la durée de location. Dans tous les cas, il est important de bien penser son projet en amont et de comprendre la fiscalité en LMNP pour optimiser son investissement.

Optimiser sa fiscalité sans dépasser le plafond LMNP

Bien choisir son logement meublé

Il est primordial d’acquérir un logement dont les loyers cumulés permettent de respecter les limites du LMNP. Un bien très coûteux à l’achat, par exemple, induit des loyers élevés et un dépassement potentiel des seuils du régime. En cas de location saisonnière, il convient là aussi de réfléchir au tarif demandé sur la période souhaitée.

Il est, de ce fait, important de réaliser une étude de marché préalable afin de calculer la rentabilité du logement, les recettes maximales potentielles et les éventuelles charges déductibles. Ces gains estimés seront à mettre en corrélation avec les revenus professionnels du loueur pour s’assurer un respect du seuil LMNP.

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Choisir le régime fiscal adapté à sa situation

Si l’usage du logement nécessite des charges importantes, il est pertinent d'opter pour le régime réel simplifié. Le loueur pourra ainsi déduire toutes les charges et les amortissements liés à son bien. En revanche, des charges moindres ne permettent peut-être pas la même économie que l’abattement du régime micro-BIC. 

Réaliser une simulation LMNP permet de choisir le régime fiscal idéal pour son projet locatif.

Diversifier ses investissements immobiliers

Les investisseurs qui disposent d’un budget confortable peuvent diversifier leur patrimoine immobilier. Par exemple, en achetant un logement en LMNP et un autre pour investir en Pinel Plus. Cela permet de respecter les plafonds respectifs de ces dispositifs tout en cumulant les réductions d’impôt.

Faire appel à un professionnel

Un professionnel de l’optimisation fiscale, comme un expert-comptable ou un gestionnaire de patrimoine, peut apporter une aide précieuse. Un tel accompagnement est utile pour élaborer une stratégie fiscale sur-mesure. Il s'avère même indispensable pour les investisseurs au régime réel simplifié. Ces derniers pourront ainsi maximiser la déduction des charges et des amortissements par des calculs précis.

Quelques erreurs à éviter

Le statut LMNP est un dispositif alléchant pour de nombreux particuliers, qui négligent parfois d’élaborer une stratégie d’investissement. Certaines erreurs typiques peuvent être facilement évitées dès le début d’activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel : 

• Utiliser la location meublée comme revenu principal : le statut LMNP a été pensé pour apporter un revenu complémentaire aux particuliers. 

• Ne pas se tenir informé(e) de l’évolution des seuils :  les loueurs de locations saisonnières ont vu leur limite de revenus abaissée à partir de cette année. Il est probable que le plafond LMNP 2024 ne soit qu’un début, en vue de limiter ce type de location les prochaines années. Il est donc impératif de suivre de près les modifications de la loi.

• Choisir le mauvais régime fiscal et/ou dépasser les plafonds du micro-BIC pour un logement avec peu de charges.

• Oublier de déclarer son activité en LMNP.

Apprenez-en plus concernant le fonctionnement de la déclaration en LMNP >>
Respecter les plafonds du régime LMNP est une condition sine qua non d’éligibilité au statut. Celle-ci permet de bénéficier des avantages fiscaux alléchants offerts par ce mécanisme, sous le régime réel simplifié ou micro-BIC. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose un vaste panel de biens immobiliers neufs pour investir dans un logement et entreprendre une location meublée non professionnelle. Nos conseillers sont là pour vous aider à opérer les meilleurs placements en fonction de votre situation et de vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.