Comprendre la fiscalité en LMNP pour optimiser son investissement

Vous souhaitez investir en meublé ? La fiscalité d’une location meublée dépend du régime sous lequel le bailleur déclare ses revenus.

Le régime micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal simplifié permettant d’obtenir un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires réalisé. Pour bénéficier des avantages fiscaux du LMNP en régime micro-BIC, les revenus locatifs annuels générés par le logement ne doivent pas excéder 77.000 €. Il s’agit du régime applicable par défaut dans la location d’une habitation meublée.

• Le cas général

Dans le cadre d’une location classique en LMNP, le bailleur peut obtenir un abattement forfaitaire jusqu’à 50% de ses revenus locatifs. Cela réduit donc de moitié la somme imposable. 

• Les locations de tourisme classées

L’abattement en micro-BIC peut atteindre jusqu’à 71 % pour les locations meublées en résidence de tourisme classée (villages de vacances, résidences de tourisme, chambres d’hôte…).

• Les locations de tourisme non classées

La loi de finances pour 2024 a abaissé les seuils dans le cas des locations non classées (locations privées via des plateformes, locations saisonnières…). Ces logements n’appartiennent pas à des résidences de service visées par la loi LMNP. Le plafond de revenus locatifs est désormais fixé à 15.000 € et l’abattement limité à 30 % des recettes annuelles.

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Le régime réel en LMNP

Second régime fiscal LMNP, le régime réel n’offre pas d’abattement sur les revenus locatifs. En revanche, il permet de bénéficier de deux grands avantages :

• Déduire les charges réelles liées à l’investissement

En plus du prix d’achat, l’exploitation d’une location meublée engendre des frais imputables au propriétaire. Les charges déductibles en LMNP incluent entre autres les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les frais de réparation et d'entretien, les charges de copropriété, les frais d'assurance, la taxe foncière…
Lorsque le montant annuel de ces charges est supérieur au total des loyers obtenus, cela génère un déficit foncier. Dans ce cas, il est possible de reporter celui-ci sur le revenu global du bailleur pour une durée de 10 ans. Il en découle une tranche d’imposition plus faible. 

• Déduire l’amortissement du bien et des meubles

Il s’agit d’une particularité très intéressante de la fiscalité LMNP en régime réel. Concrètement, cela permet la déduction annuelle d’une partie de la valeur du bien et de ses meubles, selon la durée de mise en location. La conséquence de cet avantage est une réduction parfois conséquente de la base de revenu imposable.

Le nombre d’années d’amortissement dépend des composantes du logement et de ses meubles. Par exemple, on compte 6 ans pour la literie, 25 ans pour l’électricité, 5 ans pour l’électroménager… En général, on estime qu’un bien immobilier perd 90% de sa valeur sur 30 années.

Outre la possibilité pour l’investisseur de choisir ce régime, celui-ci est également applicable de facto si les revenus locatifs dépassent 77.000 € annuels.

Avantages du statut LMNP en fiscalité : quel régime choisir ?

La première étape à réaliser par le propriétaire est la déclaration du statut LMNP auprès de l’administration fiscale, dans les 15 jours suivant l’acte notarié. Le meilleur régime fiscal en LMNP à adopter dépend ensuite de divers facteurs. Les principaux critères de choix sont le montant des recettes et celui des charges annuelles du logement.

En pratique, le régime micro-BIC est à privilégier lorsque les charges liées au logement sont peu élevées. Simple d’application et plus facile à déclarer, ce régime permet une économie d’impôt par abattement. 

Si les charges du logement sont élevées, il est alors plus intéressant d’opter pour le régime réel. De plus, ce régime permet de déduire les amortissements du bien. Le calcul de la base imposable se révèle toutefois plus complexe, impliquant une comptabilité stricte et la justification des charges engagées. Avant d’investir en meublé, il est essentiel d'établir le coût annuel du logement. Se faire accompagner par un professionnel est une solution sécurisante pour profiter au mieux des avantages fiscaux du LMNP.

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LMNP fiscalité : cotisations sociales et CFE 

Doit-on payer des cotisations sociales en LMNP ?

Pour des recettes inférieures à 23.000 € par an, le paiement de cotisations sociales n’est pas exigé pour une location non professionnelle. En revanche, les recettes doivent être déclarées chaque année dans la déclaration de revenus, pour le calcul de l’impôt. 
Pour des recettes entre 23.000 € et 77.000 €, le bailleur s’acquitte de cotisations sociales auprès de l'URSSAF en tant que travailleur non salarié. 

Paiement de la CFE en LMNP

Malgré son statut de particulier, le bailleur en LMNP est soumis au paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Il est cependant possible de bénéficier d’une exonération dans les cas suivants : 

• Des revenus locatifs annuels d’un montant supérieur ou égal à 5 000 €
• Une exonération totale pour la 1ère année d'activité, et une exonération partielle de 50% pour la 2è année.

LMNP et fiscalité : comment récupérer la TVA ?

Le propriétaire peut récupérer la TVA de l’achat du logement. En contrepartie, il s’engage à louer le bien pendant une durée minimum de 20 ans. S’il souhaite le revendre avant la fin de cette durée, il lui faudra rembourser la TVA précédemment récupérée. 
Cet avantage est contraignant pour de nombreux propriétaires, qui ne peuvent pas disposer pleinement de leur logement sur une longue durée. C’est pourquoi la récupération de TVA est le plus souvent privilégiée dans la location dans un établissement de service, comme un EHPAD.

Quelles différences entre la fiscalité LMNP et LMP ?

En LMNP, la fiscalité est simplifiée et avantageuse pour le loueur particulier, qui bénéficie soit d’un abattement fiscal, soit d’une déduction de charges et d’amortissements. Il est par ailleurs exonéré de cotisations sociales. Le montant total des recettes est néanmoins limité à 23.000 € par an et 50% des revenus imposables du foyer fiscal du bailleur.

Si les revenus dépassent cumulativement ces deux seuils, l’activité du bailleur est considérée comme professionnelle. Il doit s’immatriculer en tant que tel au RCS et exerce son activité sous statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Le statut LMNP peut bénéficier aussi bien du régime micro-BIC que du régime réel. 

Attention : s’il obtient des recettes supérieures à 23.000 € par an, l’investisseur devra s’acquitter de cotisations sociales auprès de l'URSSAF en tant que micro-entrepreneur.

Sous statut LMNP, la fiscalité est particulièrement alléchante pour le propriétaire. Selon le régime fiscal adopté, celui-ci bénéficie d’économies d’impôts conséquentes (abattement, amortissement, récupération de TVA…). 

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