Investir dans l’immobilier neuf

L’immobilier, l’éternelle valeur refuge

« La pierre est une valeur sûre » : qui n’a jamais entendu ce précepte ? Bien qu’aujourd’hui les constructions ne soient plus si souvent en pierre, placer son argent dans l’immobilier reste une bonne affaire !
C’est d’autant plus vrai en ce moment sur le marché de l’immobilier neuf qui se révèle plus attractif et plus agile que le secteur de l’ancien. Car les promoteurs – contrairement aux particuliers – sont plus enclin que jamais à négocier leurs produits.

Et il ne faut pas nécessairement être riche pour investir ! L’investissement immobilier est en tête du classement des placements les plus rentables, avec un risque parmi les plus faibles de tous.
Financé à 80% en moyenne par l’emprunt, investir dans du logement permet de bénéficier du fameux « effet de levier ». En jargon financier, cela signifie que le rendement de votre placement est structurellement supérieur au coût de la dette, et ce quel que soit le niveau d’inflation ou les taux d’intérêt pratiqués.

Selon une enquête menée par AG2R LA MONDIALE AMPHITÉA et le Cercle de l’Epargne en 2023, 60% d’entre nous choisiraient l’investissement locatif comme placement financier. Un choix judicieux pour se protéger de l’inflation, faire de l’optimisation fiscale pour réduire ses impôts, se constituer un capital durable et anticiper sa retraite. 
Une fois parvenu à l’âge de la retraite, vous pourrez continuer à percevoir des loyers pour compléter votre pension de retraite et augmenter votre pouvoir d’achat, ou bien revendre pour augmenter votre capital (la valeur du neuf tendant généralement à augmenter sur le long terme), ou encore en faire votre résidence principale.

Du logement neuf pour une fiscalité avantageuse

Si l’engouement pour l’immobilier ne tarit pas, c’est aussi grâce aux dispositifs fiscaux avantageux dont les investisseurs peuvent bénéficier, notamment s’ils achètent du logement neuf.
C’est le cas de la loi Pinel introduite en 2014 et de sa version évoluée « Pinel + » applicable dès 2023. Le principe est simple : vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le prix d’achat du logement neuf dès lors que vous vous engagez à le louer nu (donc non meublé), en tant que résidence principale à un tiers, sur 6, 9 ou 12 ans et sous conditions financières (loyer plafonné et ressources du locataire).

L’avantage fiscal varie selon la date de signature de l’acte notarié et croît avec la durée de la mise en location : entre 9 à 12% pour un bail de 6 ans et jusqu’à 21% pour un bail de 12 ans !
La loi Pinel + intègre de nouveaux critères d’éligibilité tels que la localisation du bien, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE classe A) et certaines qualités du logement (exposition ou espace extérieur privatif par exemple).

Bon à savoir : les dispositifs Pinel et Pinel+ s’appliquent même si vous louez à vos parents ou à vos enfants, à condition qu’ils ne soient pas rattachés à votre foyer fiscal.

Et, si le bien que vous souhaitez acquérir n’est pas éligible au dispositif Pinel / Pinel+, pas de panique ! L’investissement immobilier reste rentable car la fixation des montants des loyers est alors libre.

Autre dispositif intéressant vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
A l’inverse de la loi Pinel, ce dispositif s’applique pour un bien que vous louez meublé, que ce soit dans l’ancien, le neuf, au sein d’une résidence collective ou d’une résidence de services (pour étudiants, seniors ou de tourisme), quelle que soit la durée du bail de location. Vous percevez des revenus locatifs défiscalisés dans la limite de 23 000 € / an par foyer, ou représentant moins de 50 % des revenus globaux annuels du foyer. 
Et si vous pensiez que l’investissement immobilier était réservé aux plus aisés, détrompez-vous ! Quel que soit votre âge et l’état de votre patrimoine immobilier, vous pouvez devenir investisseur en LMNP, dans le neuf ou dans l’ancien. Louer du meublé est d’ailleurs très souvent la solution prisée par les jeunes pour débuter dans l’investissement immobilier, en acquérant des petites surfaces. 
Si la LMNP fonctionne pour tous types de logements, notons tout de même que choisir un bien neuf présente plusieurs avantages. En l’occurrence, si vous achetez dans une résidence de services, vous pouvez récupérer de la TVA sur le montant du bien immobilier à l’achat et les frais d’agence pour la gestion locative sont pris en charge par le bailleur commercial. Ce dernier garantit par ailleurs vos recettes locatives, même en l’absence de locataires dans le logement.

Louer à un tiers, une galère ?

En matière de gestion locative, il y a plusieurs écoles : celle des acquéreurs qui veulent – et peuvent – tout gérer eux-mêmes (recherche des locataires, rédaction des baux, facturation, échanges avec les locataires, etc.), et celle des investisseurs qui n’ont ni le temps ni l’envie de se charger de cela, auquel cas ils font appel à des agences de gestion locative. L’un des avantages de cette solution est que les frais d’agence sont déductibles des revenus fonciers (et déductibles de l’impôt sur le revenu en cas de déficit foncier).

Par ailleurs, si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous serez « en tête de gondole » dans la liste des offres de logement en location. Performance énergétique, exposition, aménagements fonctionnels, équipements modernes, commodités (espace extérieur privatif, parking, accès aux transports en commun, commerces de proximité et services en pieds d’immeubles, etc.) : grâce aux prestations et au confort de votre logement, vous marquerez des points face à la concurrence dans le quartier. 
Sans parler des normes environnementales que les promoteurs doivent respecter qui permettent une baisse des charges énergétiques pour vous et donc une réduction des factures d’énergie pour le locataire. Un argument financier de plus à avancer !

Economie d'impôts, constitution d’un capital, location simplifiée, amortissement des charges : investir dans l’immobilier reste un placement judicieux, maîtrisé et pérenne.
D’ailleurs, malgré le contexte économique compliqué, l’immobilier reste le deuxième placement préféré des Français, derrière l’indétrônable Livret A1.
Et si vous êtes malin, il convient de tirer profit de la situation exceptionnelle actuelle du marché du logement en France : dès maintenant et pour les mois à venir, vous pouvez acheter du neuf, avec tous les avantages qu’il représente, au prix de l’ancien voire moins cher.

Simulez votre réduction d'impôt 

Sources citées :
1 Etude publiée en mars 2023 par Masteos, société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, en partenariat avec Harris interactive et Toluna