Kaufman & Broad
Loi Pinel 2023 : Pour investir dans l’immobilier neuf
Est-il encore intéressant d’investir sous Pinel en 2023 ? La réponse est oui, à condition de faire les bons choix d’acquisition dans le neuf avant la fin du dispositif.
En effet, la loi Pinel disparaîtra fin 2024 et a subi des modifications depuis le 1er janvier 2023. Outre une réduction des zones éligibles au dispositif, ces révisions ont entraîné une baisse des taux de défiscalisation du dispositif Pinel classique.
Elles ont également instauré un dispositif Pinel renforcé, Pinel Plus, autrement nommé Super Pinel. Celui-ci permet de conserver les taux de réduction d'impôts d'origine, sous respect de critères plus exigeants.
Voici comment tirer le meilleur parti de la loi Pinel en 2023 et 2024, en achetant dans le neuf, avant sa disparition.
La loi Pinel en 2023 : Définition et principe
La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôts accordé en échange d’un investissement locatif en zone tendue. Elle a été mise en place en 2014 pour répondre à une pénurie de logements à louer dans certains territoires français. Elle vise les logements acquis neufs ou en VEFA situés en zone Pinel.
Dès l’origine, la loi fixe des critères d’application divers tels que l’emplacement du bien, les plafonds de revenus du locataire, le calcul des loyers, le montant de l’investissement…
Les taux de défiscalisation accordés varient selon la durée d’engagement locative : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La loi Pinel en 2022 fixait ces taux de réduction d'impôts respectivement à 12, 18 et 21%. En 2023, ces derniers ont été revus à la baisse et ne sont applicables que dans le cadre de Super Pinel 2023 (Pinel Plus).
Malgré ces changements, il reste intéressant d’investir avec Pinel en 2023.
Réduction d’impôts : les taux Pinel en 2023
Les taux applicables en loi Pinel classique
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts ont été diminués par rapport au dispositif d’origine.
Pour les logements achetés en 2023, les taux sont les suivants :
- 6 ans d’engagement : taux de 10,5%
- 9 ans d’engagement : taux de 15 %
- 12 ans d’engagement : taux de 17,5 %
Pour les logements achetés en 2024, les taux chutent encore un peu plus :
- 6 ans d’engagement : taux de 9%
- 9 ans d’engagement : taux de 12 %
- 12 ans d’engagement : taux de 14 %
Pinel Plus 2023 : une réduction fiscale à taux plein
Super Pinel, ou Pinel Plus, est une version améliorée et plus exigeante de la loi Pinel. Cette forme du dispositif impose des critères supplémentaires par rapport au dispositif Pinel classique. En échange, il vous permet de bénéficier des taux pleins de défiscalisation, autrement dit :
- 6 ans d'engagement : taux de 12%
- 9 ans d'engagement : taux de 18%
- 12 ans d'engagement : taux de 21%
Les conditions d’application du dispositif Pinel en 2023
La loi Pinel 2023 s’applique aux logements acquis neufs ou en VEFA. Voici les autres critères à prendre en compte pour bénéficier du dispositif.
Un logement situé dans une zone Pinel 2023
Une des premières conditions d’application du dispositif est d’acquérir le logement dans une zone Pinel 2023. Il s’agit des territoires en forte tension immobilière, connaissant une pénurie de logements à louer.
5 zones géographiques découpent la France en fonction de la tension immobilière locale : A, A bis, B1, B2 et C. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles à loi Pinel en 2023 :
- La zone A bis comprend les communes en tension maximale comme Paris et sa proche périphérie.
- La zone A cible les communes en forte tension comme Marseille, Nice, Montpellier, Aix-en-Provence, Toulon, Lille et certaines villes de la couronne parisienne.
- La zone B1 inclut les villes de 250.000 habitants comme Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes, Grenoble, Tours, Rouen, ainsi que plusieurs territoires d'Outre-Mer comme la Guadeloupe, Saint-Martin, la Réunion…
Location du logement Pinel : une durée d’engagement obligatoire
La réduction d'impôt de la loi Pinel 2024 et 2023 est soumise à une mise en location du logement par l’investisseur. La durée minimale d’engagement est de 6 ans, renouvelable pour 3 ans à deux reprises. Le bailleur peut également choisir un engagement long dès le départ.
Le taux de réduction d’impôt accordé est calculé en fonction de la durée locative : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Simulez votre réduction d'impôt
Les plafonds de revenus du locataire sous dispositif Pinel
Le locataire Pinel en 2023 reste soumis à des conditions de ressources. Les plafonds de revenus à ne pas excéder dépendent de la zone géographique du bien et de la composition du foyer. Voici les seuils de revenus annuels permettant de bénéficier du dispositif :
- Pour une personne seule en zone A bis : 39 363 € / an, en zone A : 39 363 € / an, en zone B 1 : 32 084 € /an.
- Pour un couple en zone A bis : 58 831 € / an, en zone A : 58 831 € / an, en zone B 1 : 42 846 € / an.
- Pour un couple avec une 1 personne à charge en zone A bis : 77 120 € / an, en zone A : 70 718 € / an, en zone B 1 : 51 524 € / an.
- Pour un couple avec 2 personnes à charge en zone A bis : 92 076 € / an, en zone A : 84 708 € / an, en zone B 1 : 62 202 € / an.
- Pour un couple avec 3 personnes à charge en zone A bis : 109 552 € / an, en zone A : 100 279 € / an, en zone B 1 : 73 173 € / an.
- Pour un couple avec 4 personnes à charge en zone A bis : 123 275 € / an, en zone A : 112 844 € / an, en zone B 1 : 82 465 € / an.
- Au-delà, une majoration pour chaque personne supplémentaire à charge est applicable.
Le plafonnement des loyers annuels
Le plafonnement du loyer est une des conditions sine qua non de la loi Pinel. Il s’apprécie en fonction de la zone où se trouve le logement neuf.
Le calcul du loyer Pinel en 2023 s’effectue donc par m2 selon la zone A bis, A et B1.
- Zone A bis = 18.25 €/m²
- Zone A = 13.56 €/m²
- Zone B1 = 10.93 €/m²
Il existe par ailleurs certains plafonds spécifiques, adaptés au marché locatif local. C’est le cas de certaines villes de la région parisienne ou de la métropole lyonnaise, entre autres, qui bénéficient d’un montant fixé par arrêté préfectoral. Il vous faudra donc vous renseigner au préalable sur la commune où vous souhaitez investir.
Les limites d’investissement en Pinel 2024 et 2023
L’investissement immobilier neuf sous loi Pinel est limité à 2 biens par année, pour un montant total de 300 000 € défiscalisables.
Maximiser son investissement avec Pinel Plus en 2023
Le dispositif Super Pinel, ou Pinel Plus, vous fait bénéficier des anciens taux de réduction fiscale Pinel. Cette version améliorée du dispositif impose des conditions supplémentaires, qui encouragent à investir dans des logements éco-responsables.
Les critères supplémentaires pour bénéficier de Super Pinel en 2023
Pour être éligible à Pinel Plus en 2023, le logement doit respecter les conditions suivantes :
- Être situé dans une zone classée prioritaire par la mairie concernée
- Obtenir d’excellentes performances énergétiques
- Répondre aux exigences de confort et d’usage définis par le décret du 17 mars 2022
Les normes de confort d’un logement Super Pinel
Pour que Pinel Plus soit applicable, des exigences de confort et d’usage sont imposées aux logements acquis en 2023 et en 2024. Celles-ci varient selon le nombre de pièces du logement.
- La surface habitable minimum est fixée à 28 m² pour un T1, 45m² pour un T2, 63m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.
- La surface extérieure privative imposée est d’au moins 3m² pour un T1, 5m² pour un T2, 7m² pour un T4 et 9m² pour un T5.
- Chaque T3, T4 ou T5 devra posséder une fenêtre ou une porte-fenêtre sur 2 façades différentes.
Pinel Plus 2023 : les performances énergétiques du logement
La loi Pinel en 2023 souhaite favoriser l’investissement dans des logements économes, notamment pour tendre vers l’objectif gouvernemental “Zéro Carbone” de 2050.
Ainsi, un logement acquis en 2023 devra respecter le label RE 2020 et obtenir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A ou B.
Bon à savoir : si le logement est acquis en 2024 une étiquette DPE A sera exigée.
Investir sous loi Pinel en 2023 est une opportunité à saisir rapidement, puisque le dispositif disparaîtra en fin d’année 2024. Kaufman & Broad vous propose une large sélection de logements neufs éligibles Pinel et Pinel Plus dans diverses régions de France. Contactez-nous et nous nous ferons un plaisir de vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement locatif.