Investir en résidence étudiante

On estime que la France compte plus de 2 millions d'étudiants, dont les rangs grossissent de près de 40 000 nouveaux inscrits chaque année. Il en découle un marché immobilier porteur, où la demande de biens en location ne cesse de croître. Dans un contexte de pénurie de logements adaptés dans le parc privé ou dans les cités universitaires, les résidences étudiantes tirent leur épingle du jeu. Très recherchées par les jeunes pour leur qualité et leurs différents services, elles séduisent également de nombreux investisseurs.
En effet, de plus en plus de particuliers choisissent d'investir en résidence étudiante. Cela peut être un placement sûr et rentable. Il comporte de nombreux avantages, notamment sur le plan financier et d'un point de vue de la fiscalité, à condition de faire les bons choix. Voici nos conseils pour réussir au mieux votre projet immobilier.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Un investisseur souhaitant acquérir un logement étudiant dispose de deux choix stratégiques : L'achat d'un bien du parc privé éligible à la loi Pinel comme un studio / T2, ou l'achat en résidence étudiante. 
Une résidence étudiante est un ensemble de logements conçu à destination des étudiants. Ce type d'établissement offre des chambres meublées et équipées. Il abrite également des espaces communs favorisant la vie en communauté et des services spécifiques (ménage, accueil…). Il affiche des atouts intéressants pour les loueurs.

La faible vacance locative des logements étudiants

Les étudiants sont de plus en plus nombreux à poursuivre leurs études supérieures loin du domicile familial. Ils se trouvent confrontés à une tension locative dans de nombreuses villes françaises. Avec des prestations qualitatives et des équipements modernes, les résidences étudiantes sont de plus en plus plébiscitées par les jeunes.
Il en découle une faible vacance locative, qui s'avère rassurante pour les investisseurs. Investir dans un logement étudiant est donc une opportunité de placement d'avenir, qui répond à un besoin croissant.

Un investissement locatif accessible, sûr et rentable

Dans un même secteur géographique, le ticket d'entrée d'un investissement locatif étudiant en résidence est en moyenne moins élevé que dans le parc privé. Il s'agit donc d'un placement accessible, qui peut s'avérer très rentable selon les programmes et les emplacements.
Il s'agit également d'un investissement sûr, où la rareté des logements proposés permet une sélection pointue des candidats locataires. À cela s'ajoutent de solides garanties et des aides de type APL, qui réduisent fortement les risques de loyers impayés. 

Les avantages fiscaux d'un investissement en résidence étudiante

Investir dans un logement étudiant permet à l'investisseur de bénéficier du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sous certaines conditions. Que vous optiez pour le régime micro-BIC ou le régime réel, ce type d'investissement peut s'avérer particulièrement avantageux en termes de fiscalité.
 Il ouvre droit à des avantages fiscaux particulièrement alléchants, selon le montant des revenus locatifs générés par le bien :

• Investir en résidence étudiante sous le statut LMNP permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette réduction significative constitue un avantage non négligeable pour optimiser votre rentabilité.
• La déduction de nombreuses charges, l'amortissement du bien et du mobilier si l'acquéreur opte pour le régime réel.
• En plus de cette défiscalisation, le statut de LMNP en résidence étudiante permet de récupérer la totalité de la TVA du bien, si celui-ci est acquis neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).

Grâce à ces mécanismes fiscaux avantageux, investir dans une résidence étudiante sous le statut de LMNP peut se révéler être une stratégie rentable et optimisée sur le plan fiscal.

Achat en résidence étudiante : comment choisir ?

L'emplacement, critère numéro 1 pour un investissement en logement étudiant

Une bonne localisation permet une meilleure valorisation du bien dans votre patrimoine, une plus forte demande de la part de votre population cible et un meilleur taux de rentabilité. 
Il est donc préférable d'opter pour une résidence dans une ville où il fait bon vivre, dotée d'une forte population étudiante. Plus précisément, mieux vaut privilégier un quartier animé. En effet, les jeunes sont de plus en plus attachés à leur qualité de vie et à leur environnement.

La présence de commerces, de bibliothèques, de salles de sport et d'autres infrastructures est un atout majeur. Un environnement dynamique et bien équipé rendra le logement plus attrayant.
Un bon réseau de transports en commun est essentiel. Il facilite les déplacements des étudiants et augmente la valeur locative du logement.

Choisissez d’investir dans une résidence étudiante proche des campus et du centre-ville, avec de nombreux commerces de proximité et loisirs. Le loyer demandé pourra être plus élevé, augmentant ainsi le rendement du logement.

Choisir un logement de qualité

Les étudiants privilégient les logements confortables, plus spacieux que les chambres universitaires classiques. Investir dans un logement étudiant bien agencé, correctement meublé et moderne est un choix à privilégier. De plus, certaines résidences proposent des services de qualité : salle de sport, laverie, conciergerie, internet haut débit… Ce qui les rend particulièrement attrayantes pour les jeunes. Un bâtiment moderne, avec un bon bilan énergétique offrant un cadre de vie agréable sera d'autant plus plébiscité.

Investir dans un logement étudiant de qualité est donc essentiel pour attirer les locataires potentiels et garantir une demande constante. Les étudiants apprécient les espaces de vie lumineux, les rangements astucieux et les équipements modernes qui facilitent leur quotidien.

Le bail commercial étudiant, un statut juridique avantageux

En choisissant un bail commercial en résidence étudiante, sous statut LMNP, l’investisseur bénéficie de protections plus élevées que dans le cadre d'un bail d'habitation classique. Le contrat de bail commercial, typiquement le bail « LMNP résidence étudiante », est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Ce contrat, pour être applicable, doit proposer à minima des services de ménage, la distribution du petit déjeuner, de fourniture de linge de maison et d'accueil.

À noter : En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) spécialisé dans les logements étudiants, vous devez respecter certaines obligations en matière d'ameublement. En effet, la loi impose la présence d'un mobilier minimum pour assurer le confort et la vie quotidienne du locataire.
 

Confier son bien étudiant à un gestionnaire professionnel

Investir dans un logement étudiant peut être un projet rentable, mais il demande une gestion rigoureuse au quotidien. Vous pouvez choisir de confier la gestion de votre logement étudiant à un professionnel. Vous vous épargnez ainsi les démarches administratives liées à l'exploitation du logement et à sa mise à jour régulière pour répondre aux attentes des locataires.
Le gestionnaire se charge également de la bonne exécution du bail commercial, faisant de lui une pièce maîtresse de la réussite de votre projet.

Comment investir en résidence étudiante ?

Avec la disparition du dispositif Censi-Bouvard, l'achat en résidence étudiante se fait le plus souvent sous le statut LMNP. Ce statut est applicable aux logements loués meublés par un bailleur non-professionnel et impose une durée d'engagement de 9 ans. Il s'applique aux logements situés en résidence d’affaires, en résidence de services ou médicalisée, mais aussi aux habitations à usage touristique ponctuel ou saisonnier. 
Le statut LMNP permet une défiscalisation des revenus locatifs obtenus, si ceux-ci ne dépassent pas un certain seuil. En cas d'investissement LMNP en résidence étudiante, le statut permet aussi de récupérer la TVA.
Au sein d'une résidence étudiante, vous pouvez investir dans un studio individuel ou dans un appartement plus spacieux pour de la colocation. 

Les villes attractives pour investir dans un logement étudiant

L'emplacement est essentiel à la réussite de votre investissement dans une résidence étudiante. Certaines villes et régions tirent leur épingle du jeu en termes d'attractivité et de rentabilité :

Paris attire chaque année des milliers d'étudiants venus du monde entier pour profiter de ses universités et écoles renommées, de son dynamisme culturel et de son cadre de vie unique. Cette forte concentration d'étudiants génère une demande locative soutenue pour les logements étudiants, faisant de Paris un marché immobilier étudiant particulièrement attractif.

La banlieue parisienne, avec le développement du Grand Paris Express, connaît une attractivité croissante pour les jeunes. La délocalisation de certaines filières des campus parisiens draine une forte population étudiante, par exemple en Seine-Saint-Denis.

Deuxième ville de France, Lyon attire de nombreux étudiants grâce à ses universités renommées et son cadre de vie agréable. Avec plus de 160 000 étudiants, la cité des Lumières offre un marché immobilier étudiant particulièrement dynamique.

En Occitanie, Toulouse et Montpellier sont des villes dynamiques et étudiantes par excellence. La présence d'universités et de grandes écoles, alliée à une belle qualité de vie, attire de nombreux jeunes. 
Nantes, Bordeaux et Lille sont d'excellent choix de villes, du fait d'un vivier étudiant très dense. Réputées pour leur qualité de vie, leurs universités et écoles de renom, ces communes ont le vent en poupe auprès des jeunes.

Rennes se distingue comme une ville étudiante accueillante et dynamique, offrant un cadre de vie agréable et un environnement propice à la réussite des étudiants. Avec des universités renommées, la ville attire chaque année des milliers d'étudiants à la recherche d'une formation de qualité et d'un cadre de vie stimulant.

Des villes moyennes, avec de bonnes universités et des prix d'achat attractifs, peuvent offrir de bons taux de rentabilité. C'est le cas de villes comme Metz, Saint-Étienne, Valenciennes, Brest, Nancy...

Les conseils pour un investissement réussi en résidence étudiante

Lorsque vous envisagez d'investir dans un logement étudiant, voici quelques éléments importants à prendre en compte :

• Anticipez les périodes de vacances locatives, en proposant des solutions attractives pour les étudiants durant ces périodes creuses.
• Incluez les charges d'entretien du logement et du mobilier dans votre calcul de rentabilité, afin d'avoir une vision précise de vos revenus potentiels.
• Minimisez les risques de loyers impayés en sélectionnant des locataires solvables et en souscrivant une assurance loyers impayés si nécessaire.
• Soyez conscient de la durée d'engagement de 9 ans du statut LMNP et assurez-vous qu'elle correspond à vos objectifs d'investissement à long terme.

Avant de concrétiser votre investissement dans un logement étudiant, prenez le temps de  vous informer sur les éventuels travaux et changements prévus à proximité des établissements d'enseignement supérieur. En effet, des événements tels que le déménagement d'une université devenue trop exiguë, la rénovation des bâtiments amiantés ou la fermeture d'une école de commerce peuvent avoir un impact significatif votre projet immobilier pour étudiants. Ces situations inattendues peuvent compromettre la rentabilité et la stabilité de votre investissement, d’où l'importance de prendre ces éléments en considération avant de finaliser votre décision d'achat.

En suivant ces conseils, vous maximiserez vos chances de réussite dans votre investissement en résidence étudiante.
Investir dans un logement étudiant peut donc être un choix de placement fiable et stratégique. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad propose des logements étudiants modernes et agréables, situés dans des villes prisées et offrant des prestations attractives. N'hésitez pas à nous contacter pour découvrir nos différents programmes, poser vos questions et bénéficier de conseils concernant l'immobilier locatif.